房地產(chǎn)估價(jià)師

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14.其他。如通風(fēng)、采光、隔音、隔振、隔熱，層高，物業(yè)管理(因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素)。如果為建筑物的某一部分，如一“套”或一“單元”、“單位”，還需要了解其所處的樓層、朝向;新建的房屋，還需要了解其工程質(zhì)量;期房，還需要了解其建設(shè)單位(開發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位以及預(yù)計(jì)交付使用的日期等。

例題：轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)時(shí)，需經(jīng)其他共有人同意。(判斷題)

答案：錯(cuò)

第三節(jié) 房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的;建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的特性主要有以下十個(gè)：

一、不可移動(dòng)性(又稱位置固定性)

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，而且要受制于其所在的空間環(huán)境(鄰里及當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì))，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在全國(guó)性市場(chǎng)，更不存在全球性市場(chǎng)，

而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)(城市房地產(chǎn)一般是以一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng))，其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都是當(dāng)?shù)氐模诓煌貐^(qū)之間各不相同。

例題：決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的，主要是( )

A、全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

B、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況

C、全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況

D、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況

答案：D

二、獨(dú)一無(wú)二性

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，派生出了其獨(dú)一無(wú)二性，可以說(shuō)沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置不同，周圍環(huán)境、景觀不同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。

三、壽命長(zhǎng)久性

可以說(shuō)土地具有不可毀滅性，建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經(jīng)建造完

成，壽命通常可達(dá)數(shù)十年，甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生倒塌，只是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。

由于具有壽命長(zhǎng)久性，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。但需要說(shuō)明的是，從具體占用者的角度來(lái)看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過(guò)政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。

國(guó)家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，續(xù)期的到續(xù)期屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。對(duì)此點(diǎn)的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低。

四、數(shù)量有限性

由于土地?cái)?shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。

房地產(chǎn)的數(shù)量有限性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定位置，特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，則占用者可以獲得生活或工作場(chǎng)所，并享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景，還可以支配相關(guān)的天然資源和生產(chǎn)力。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，這項(xiàng)權(quán)利除了占用者之外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無(wú)法享有。

講一步來(lái)看，房地產(chǎn)數(shù)量有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和不能增加，相對(duì)于人類的需要來(lái)講，土地的數(shù)量目前還是豐富的，關(guān)鍵在于不可移動(dòng)性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處(這是房地產(chǎn)供給不同于一般商品供給的最主要之處)。

要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)發(fā)展;二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加建筑物的高度或密度。但這些又要受到資金、交通、建筑技術(shù)、環(huán)境等的制約。

五、用途多樣性

用途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因?yàn)楦淖兊馁M(fèi)用可能很高或受原有建筑結(jié)構(gòu)的限制。

多數(shù)土地就其本身來(lái)看，可以為多種不同的用途所使用。

從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、牧地、森林、不毛荒地。

六、相互影響性

相互影響性也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的外部性或外部影響。外部影響有正有負(fù)。如果某個(gè)人的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)給社會(huì)上其他成員帶來(lái)好處，但他自己卻不能由此而得到補(bǔ)償，

此時(shí)這個(gè)人從其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所得到的私人利益就小于該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所帶來(lái)的社會(huì)利益。這種性質(zhì)的外部影響被稱為外部經(jīng)濟(jì)。相反，如果某個(gè)人的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)給社會(huì)上其他成員帶來(lái)危害，

但他自己卻并不為此而支付足夠抵償這種危害的成本，此時(shí)這個(gè)人從其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所付出的私人成本就小于該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所造成的社會(huì)成本。這種性質(zhì)的外部影響被稱為外部不經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)由于具有相互影響性，外部性問(wèn)題非常突出。

七、易受限制性

政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的：

1.警察權(quán)。政府為增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。

2.征用權(quán)。政府為了社會(huì)公共利益的需要，如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)行取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補(bǔ)償。

3.征稅權(quán)。政府為提高財(cái)政收入，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平課征的。

4.充公權(quán)。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人或親屬的情況下，無(wú)償收回房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來(lái)制度、政策變化的影響。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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