房地產(chǎn)估價(jià)師

2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試于10月12~13日開(kāi)考，為幫助學(xué)員更好的參加房地產(chǎn)估價(jià)師考試，特整理房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理）相關(guān)知識(shí)考點(diǎn)，希望對(duì)您有所幫助！

產(chǎn)權(quán)交易，是指資產(chǎn)所有者將其資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)全部或者部分有償轉(zhuǎn)讓的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是以實(shí)物形態(tài)為基本特征的出賣(mài)財(cái)產(chǎn)收益的行為。

產(chǎn)權(quán)交易不同民事主體之間通過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的民事法律行為。企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易一般包括企業(yè)收購(gòu)、兼并、重組、破產(chǎn)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等多項(xiàng)內(nèi)容。產(chǎn)權(quán)交易表現(xiàn)為以下幾個(gè)特征：

(一)產(chǎn)權(quán)交易主體的限制性，是指產(chǎn)權(quán)交易出讓人和受讓人主體資格的特殊性以及轉(zhuǎn)讓或受讓權(quán)利的限制性。

(1)出讓人主體資格的特殊性以及出讓權(quán)利的限制性，是由法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的特征所決定的。在企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，出讓人主體資格是特殊的，出讓權(quán)利是受限制的，具體表現(xiàn)為：

①企業(yè)可成為產(chǎn)權(quán)的受讓人，但不能成為本企業(yè)產(chǎn)權(quán)的出讓人;

②國(guó)有資產(chǎn)、集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，出讓人具有復(fù)雜性。國(guó)有企業(yè)在進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，必須經(jīng)過(guò)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)(國(guó)資委)的批準(zhǔn)，履行產(chǎn)權(quán)界定,資產(chǎn)評(píng)估和交易審批等程序;

③出讓人出讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)時(shí)，要征得企業(yè)職工的同意或征求企業(yè)職工的意見(jiàn)。國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)要征求企業(yè)職工代表大會(huì)、工會(huì)意見(jiàn);集體企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易必須取得職工代表大會(huì)同意。出讓人、受讓人應(yīng)當(dāng)妥善安置出讓企業(yè)的職工(包括離退休職工)，落實(shí)職工的社會(huì)保障事宜;

(2)受讓人資格的特殊性，是針對(duì)境外投資者以及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。外資成為企業(yè)產(chǎn)權(quán)受讓人時(shí)，要受到我國(guó)外商投資指導(dǎo)目錄的限制：

①公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議;

②公司章程對(duì)投資或者擔(dān)保總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過(guò)規(guī)定的限額;

③當(dāng)轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)涉及某一行業(yè)的特許經(jīng)營(yíng)時(shí)，受讓人必須取得特許經(jīng)營(yíng)資格，如煙草專賣(mài)權(quán)、藥品經(jīng)營(yíng)權(quán)等;

(二)產(chǎn)權(quán)交易客體的復(fù)雜性，是指產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)形式的多樣性。

每個(gè)企業(yè)的性質(zhì)、股本結(jié)構(gòu)、規(guī)模、債權(quán)債務(wù)等完全不同，表現(xiàn)出來(lái)的企業(yè)產(chǎn)權(quán)形態(tài)也大相徑庭。企業(yè)產(chǎn)權(quán)所依附的載體可分為兩大類(lèi)：有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。在產(chǎn)權(quán)交易中被轉(zhuǎn)讓或受讓的財(cái)產(chǎn)可能是全部有形財(cái)產(chǎn)，也可能是部分有形財(cái)產(chǎn);可能是有形財(cái)產(chǎn)與無(wú)形財(cái)產(chǎn)的整體，也可能只是有形財(cái)產(chǎn)或只是無(wú)形財(cái)產(chǎn)。

另外，產(chǎn)權(quán)交易的客體不僅僅指企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，還包括被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的職工安置，這是其他形式買(mǎi)賣(mài)所不具備的。

(三)產(chǎn)權(quán)交易方式的多樣性。

產(chǎn)權(quán)交易方式，是指產(chǎn)權(quán)交易雙方成交財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的方法。產(chǎn)權(quán)交易可以采取的方法有：

(1)協(xié)議轉(zhuǎn)讓。即由交易雙方通過(guò)洽談和協(xié)商，就交易內(nèi)容、交易價(jià)格等達(dá)成協(xié)議，從而最終成交的產(chǎn)權(quán)交易方式。交易主體單一、明確，交易客體復(fù)雜的情況下，一般采用這種交易方式;

(2)拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓。是指在多位交易受讓意向人的情況下實(shí)施的交易行為。在產(chǎn)權(quán)交易有多位受讓意向人，且轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物、價(jià)格為惟一決定因素的情況下，采取公開(kāi)拍賣(mài)的方式，由出價(jià)最高者獲得被轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)。

(3)招標(biāo)轉(zhuǎn)讓。是指被轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)有多位受讓意向者，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物相對(duì)復(fù)雜，且買(mǎi)受具有相關(guān)條件時(shí)，以公開(kāi)招標(biāo)的方式，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)出的最優(yōu)標(biāo)者成交的交易方式。

(4)變更、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有主體。是指企業(yè)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人不發(fā)生改變，只變更企業(yè)財(cái)產(chǎn)的占有人或使用人。這種形式的產(chǎn)權(quán)交易主體均為經(jīng)出資人授權(quán)代為行使占有、使用、收益、處分權(quán)的資產(chǎn)管理人。

(5)其他方式。是指法律法規(guī)、規(guī)章和產(chǎn)權(quán)交易管理部門(mén)批準(zhǔn)的其他交易方式。

(四)產(chǎn)權(quán)交易的市場(chǎng)性，是指產(chǎn)權(quán)交易通過(guò)市場(chǎng)得以實(shí)現(xiàn)。

所謂產(chǎn)權(quán)交易通過(guò)市場(chǎng)得以實(shí)現(xiàn)包含兩層含義：

(1)產(chǎn)權(quán)交易的價(jià)格由市場(chǎng)決定。市場(chǎng)是產(chǎn)權(quán)交易價(jià)格的決定性因素，當(dāng)產(chǎn)權(quán)需求大于產(chǎn)權(quán)供應(yīng)、或者受讓方認(rèn)為以高于評(píng)估價(jià)格受讓產(chǎn)權(quán)仍能帶來(lái)較大收益時(shí)，交易的實(shí)際價(jià)格可以高于評(píng)估價(jià)格;當(dāng)產(chǎn)權(quán)需求小于產(chǎn)權(quán)供應(yīng)、或者受讓方認(rèn)為只有以低于評(píng)估價(jià)格受讓產(chǎn)權(quán)才能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益時(shí)，交易的實(shí)際價(jià)格就低于評(píng)估價(jià)格。

(2)交易行為必須在交易市場(chǎng)(即產(chǎn)權(quán)交易所)進(jìn)行。國(guó)有、集體企業(yè)發(fā)生下列產(chǎn)權(quán)交易行為的，要通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行：

①國(guó)有獨(dú)資公司、非公司制國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)整體產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)(含有形資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)、財(cái)產(chǎn)使用權(quán))的有償轉(zhuǎn)讓;

②國(guó)家或集體控股的有限責(zé)任公司和非上市股份有限公司的股權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓;

③中外合資、合作企業(yè)或其他企業(yè)的國(guó)有產(chǎn)權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓;

④行政事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓;

⑤科技項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓;

⑥國(guó)有集體企業(yè)和事業(yè)單位改制發(fā)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓;

⑦國(guó)有集體企業(yè)破產(chǎn)所發(fā)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、或享受?chē)?guó)家掛帳停息政策的國(guó)有企業(yè)被兼并所發(fā)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓;

⑧其他產(chǎn)權(quán)交易。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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