房地產估價師

為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

(五)統(tǒng)一面積單位

在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝)，美國、英國和中國香港地區(qū)習慣采用平方英尺，日本、韓國和中國臺灣地區(qū)一般采用坪。它們之間的換算如下：

平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

平方米下的價格=公頃下的價格÷10000

平方米下的價格=平方英尺下的價格×10.764

平方米下的價格=坪下的價格×0.303

例：搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200 ，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。

乙交易實例的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進行有關的修正之前應先做如下處理：

1.統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準，假設當時人民幣的年利率為8%，則：

乙總價=15(萬美元)

2.統(tǒng)一化為單價。則：

甲單價=764220÷200=3821.1(元人民幣/平方米·建筑面積)

乙單價=150000÷2500=60(美元/平方英尺·使用面積)

3.統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。假沒乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.3元人民幣，則：

甲單價：3821.1(元人民幣/平方米·建筑面積)

乙單價=60×8.3=498(元人民幣/平方英尺·使用面積)

4.統(tǒng)一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調查得知該類房地產的建筑面積與使用面積的關系為1平方米建筑面積=0.75平方米使用面積，則：

甲單價=3821.1(元人民幣/平方米·建筑面積)

乙單價=498×0.75=373.5(元人民幣/平方英尺·建筑面積)

5.統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準，由于1平方米=10.764平方英尺，則：

甲單價=3821.1(元人民幣/平方米·建筑面積)

乙單價=373.5×10.764=4020.4(元人民幣/平方米·建筑面積)

第五節(jié) 交易情況修正

一、交易情況修正的含義

可比實例的成交價格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求評估的估價對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格不是正常的，則應將其調整為正常的，如此才可以作為估價對象的價格。

這種調整稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格。

二、造成成交價格偏差的因素

由于房地產具有不可移動性、獨一無二性、價值高大性等特性，以及房地產市場是不完全市場，房地產的成交價格往往容易受交易中一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的市場價格。交易中的特殊因素較復雜，歸納起來主要有下列幾個方面：

1.有利害關系人之間的交易。

2.急于出售或急于購買的交易。

3.交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。

4.交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。

5.特殊交易方式的交易。

6.交易稅費非正常負擔的交易。在房地產交易中往往需要繳納一些稅費，如營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、補交土地使用權出讓金等。

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（責任編輯：中大編輯）

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