房地產(chǎn)估價師

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一、問答題(共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)

(一)某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價評估，最高應(yīng)價評估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估出的最高應(yīng)價為15 000萬元。

若該兩家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

(二)某公司于5年前在公開市場上以2 000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4 000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認(rèn)為該宗土地的重新取得價格上漲了1 000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么?

(三)某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價為1.2萬元/㎡。

據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價;

2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)

請問：

1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。

二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符

合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))

(一)王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)

營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估

該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下

遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄

妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

1.若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價值分析，該大廈一至六層的價值比例關(guān)系為：

1：0.7：0.6：0.5：O.4：O.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款( )萬元。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

7.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是(　)。

A.項目改建投入的成本費用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、補(bǔ)交的土地 出讓金、商業(yè)改造工程費用、管理費、專業(yè)費、投資利息和利潤

B.項目改建的前提是投入成本小于項目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益

C.項目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法

D.項目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車場問題

(三)甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5 000㎡的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：

名稱建筑面積

(㎡)建筑基底

面積(㎡)房屋結(jié)構(gòu)建筑物重置

單價(元/㎡)建筑物

成新率

店面 1 000 1 000 磚混 800 90%

倉庫 2 000 2 000 磚木 500 85%

住宅 1 500 1 500 磚混 650 90%

8、如果對上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價，當(dāng)利用成本法測算土地價格時，不應(yīng)計入土地取得相關(guān)稅費的是(　)。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)

A.耕地占用稅

B.征地管理費

C.耕地開墾費

D.新增建設(shè)用地有償使用費

9、如果評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，店面?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為(　)。

A.22.22%

B.33.61%

C.36.55%

D.37.80%

10、如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估價的表述中，正確的是(　)。

A.店面內(nèi)地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定

B.因拆遷估價對象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價

C.評估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定

D.甲公司可自行委托估價機(jī)構(gòu)評估店面價值

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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