房地產(chǎn)估價(jià)師

期房?jī)r(jià)格的計(jì)算

1.期房?jī)r(jià)格的計(jì)算公式

期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格一預(yù)計(jì)從期房到達(dá)現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

2.補(bǔ)地價(jià) (1)對(duì)于改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件的，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上等于改變后的地價(jià)與改變前的地價(jià)之差，公式為：

補(bǔ)地價(jià)=改變后的地價(jià)一改變前的地價(jià)

(2)對(duì)于單純提高容積率或改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)來說，如果將提高后的容積率稱為現(xiàn)容積率，提高前的容積率稱為原容積率，則補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為：

補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=現(xiàn)樓面地價(jià)×現(xiàn)容積率一原樓面地價(jià)×原容積率

補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))×土地總面積

(3)如果樓面地價(jià)不隨容積率的改變而改變，則公式為：

補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=原樓面地價(jià)×(現(xiàn)容積率一原容積率)

或者

補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=原容積率下的土地單價(jià)/原容積率×(現(xiàn)容積率-原容積率)

3.某種房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量

供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則

1.遵守合法原則應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：

(1)在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)利證書、權(quán)利檔案的記載或者合同約定(如租賃權(quán))、以及其他合法權(quán)屬證明材料為依據(jù)。

(2)在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。

(3)在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。

(4)在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合國家的價(jià)格政策。

2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則

(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的內(nèi)容

估價(jià)通常只是評(píng)估某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這個(gè)特定時(shí)間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定，必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。

(3)估價(jià)目的是龍頭，確定了估價(jià)目的，其他便可以根據(jù)估價(jià)目的來確定。

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