房地產(chǎn)估價(jià)師

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四、計(jì)算題(共2題，每題10分。要求列出算式，計(jì)算過程;需按公式計(jì)算的，要寫出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位)

1.王某于2006年6月18日將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長5%和3%，未來收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。

請計(jì)算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價(jià)值。

2.某建成的賓館有400間客房及會(huì)議室、餐廳等，土地面積10000㎡，建筑容積率為2.0。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為1400元/㎡，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地的樓面地價(jià)為1750元/㎡，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設(shè)期為2年;建筑安裝工程費(fèi)為3000元/㎡，專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的10%;建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費(fèi)400萬元，建成時(shí)配置市場價(jià)值為500萬元的家具等用品即可投入使用。賓館開發(fā)的投資利潤率為40%。預(yù)計(jì)該賓館投入使用后客房的平均價(jià)格為180元/(天?間)，第1～4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，從此入住率穩(wěn)定在80%;其他收入第1年為500萬元，以后每年遞增5%，從第4年起達(dá)到穩(wěn)定。該賓館運(yùn)營費(fèi)用第1年為當(dāng)年收入的35%，此后各年的運(yùn)營費(fèi)用在第1年的基礎(chǔ)上增加，增加額為當(dāng)年收入超過第1年收入部分的25%。

請根據(jù)上述資料分別運(yùn)用收益法和成本法測算該賓館在建成可投入使用時(shí)的市場價(jià)值。(報(bào)酬率為10%，年利率為8%)

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