房地產(chǎn)估價(jià)師

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“2.0.14成本法(cost approach)

求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，

以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。”

“2.0.15假設(shè)開(kāi)發(fā)法(hypothetical development method，

residual method)

預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、

稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。”

首先，收益法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法都要求估價(jià)的最終結(jié)論是

“估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值”，這與市場(chǎng)法是一致的，也是

公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)，應(yīng)用這些估價(jià)方法的終極目的也是確定

估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

同時(shí)，收益法要求采用“估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益”(《規(guī)范》

第2.0.13條)，成本法采用的建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格是“建筑

物的正常價(jià)格”(《規(guī)范》第2.0.14、2.0.2l、2.0.22條)，假設(shè)開(kāi)

發(fā)法采用正常開(kāi)發(fā)成本”(《規(guī)范》第2.0.15條)。這些都說(shuō)明，這

些估價(jià)方法同樣是以現(xiàn)實(shí)存在的與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的各種公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)

值為出發(fā)點(diǎn)的(這里所說(shuō)的“與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的各種公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”

包括：估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益、建筑物的正常價(jià)格、正常開(kāi)發(fā)

成本等)。

實(shí)際上，成本法是通過(guò)估價(jià)對(duì)象的各組成部分的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

來(lái)確定估價(jià)對(duì)象整體的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，收益法是通過(guò)估價(jià)對(duì)象的正

常凈收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，假設(shè)開(kāi)發(fā)法是通過(guò)估價(jià)

對(duì)象成為最終產(chǎn)品后的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值來(lái)反算估價(jià)對(duì)象作為半成品時(shí)

的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。所以我們可以認(rèn)為：其他的估價(jià)方法都是市場(chǎng)法

的變形，因?yàn)樗鼈兊膶?shí)質(zhì)都是要確定估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

我們甚至可以通過(guò)一些極端的情況來(lái)認(rèn)識(shí)其他估價(jià)方法與市場(chǎng)

法之間的聯(lián)系。假定要評(píng)估一宗房地產(chǎn)在某估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，如果

知道一年后該房地產(chǎn)的正常市價(jià)是4200元/㎡，又知道該房地產(chǎn)的

報(bào)酬率是5%，不考慮交易稅費(fèi)等因素，我們可以推斷出當(dāng)前該房

地產(chǎn)的正常市價(jià)應(yīng)該是4200/(1+5%)=4000(元/㎡)。如果我們把

一年以后的售價(jià)4200元/㎡當(dāng)作該房地產(chǎn)的凈收益，這種方法也就

是收益法，在這種情況下的收益法已經(jīng)和市場(chǎng)法幾乎沒(méi)有什么區(qū)別

了。

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