房地產(chǎn)估價師

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四、綜合分析題(共3大題，15小題，每小題2分，每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部

選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

(一)

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)建設——普通住宅小區(qū)，向社會公開預售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預售合同

(李某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測繪機構測算，該房屋套內建筑面積為70㎡，陽臺面積為6㎡，套內墻體建筑面積9㎡，分攤共

有建筑面積13㎡。

1.下列關于李某簽訂商品房預售合同的表述中，正確的為( )。

A.商品房預售合同未經(jīng)備案，合同無效

B.在商品房預售合同中，可以約定面積誤差處理方式

C.李某可以將預購的未竣工的商品房再轉讓

D.商品房預售后，甲公司應當在簽約之日起30日內辦理商品房預售合同登記備案。

2.李某所購房屋的建筑面積為( )㎡。

A.70

B.76

C.83

D.92

3.簽訂商品房預售合同至房屋竣工前，李某可以申請( )。

A.房屋預告登記

B.房屋所有權初始登記

C.房屋轉移登記

D.商品房預售合同登記備案

4.按現(xiàn)行登記，下列關于李某購買的住房可享受的稅費優(yōu)惠政策的表述中，正確的為( )。

A.李某按成交價1%繳納契稅

B.房屋交付后，李某轉讓該房，免征土地增值稅

C.李某抵押該房，減半征收印花稅

D.李某出租該房，免征個人所得稅

(二)

2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用

地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，在建工程的市場價

值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機構

評估其市場價值為6800萬元。

5.該項目2006年3月12日估價時點的房地產(chǎn)抵押價值為( )萬元。

A.0

B.6000

C.6475

D.8000

6.人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由( )參照評估確定。

A.人民法院

B.估價機構

C.拍賣師

D.開發(fā)商

7.首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應當不低于( )萬元。

A.4352

B.4800

C.5120

D.5440

8.如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為( )。

A.無效應價

B.有效應價

C.可以成交的價格

D.不確定

9.如果該項目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權年限為( )年。

A.35.5

B.45.5

C.50.0

D.65.5

(三)

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以2500萬元依法取得了1h㎡綜合用地的土地使用權。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%，可建一

幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，5～16層為建筑面積相同的住宅;辦公樓總建筑面積

5000㎡，各層建筑面積相同。該地塊土質較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造

價包括建安工程費、勘察設計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為2000 元/㎡，土地開發(fā)和房屋建設的正常成本利潤率

為30%，銷售稅費率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權轉讓合同，購買辦公用地使用權進行自建，成交價格為500萬元。在建辦公樓

時，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應要求對所抵押的在建工程辦理保險，并與丁財產(chǎn)保

險公司簽訂了保險合同。

10.該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎工程施工中應( )。

A.采取人工加固措施

B.降低地下水位

C.用大型土石方修筑地基

D.按條形基礎砌筑

11.該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為( )㎡。

A.2916.67

B.3250.00

C.3437.50

D.3500.00

12.乙公司籌集建房資金利用的信用形式為( )。

A.銀行信用

B.商業(yè)信用

C.民間信用

D.國家信用

13.甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉讓合同為( )。

A.典型合同

B.雙務合同

C.主合同

D.從合同

14.甲公司實現(xiàn)綜合樓開發(fā)正常利潤時，該樓盤平均銷售價格應為( )元/㎡。

A.3228.73

B.3268.86

C.3346.91

D.3382.26

15.乙公司簽訂保險合同的當事人為( )。

A.丙商業(yè)銀行

B.丁財產(chǎn)保險公司

C.甲公司

D.乙公司

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