2012年城市規(guī)劃師考試規(guī)劃實(shí)務(wù)練習(xí)題及解析(6)

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城市規(guī)劃師考試規(guī)劃實(shí)務(wù)練習(xí)題及解析(6)

實(shí)例

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商,準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過(guò)協(xié)商,鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書(shū)。協(xié)議書(shū)規(guī)定:雙方興辦聯(lián)合公司,鄉(xiāng)里提供50畝土地,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出資,在這塊土地上修建60幢別墅,作為度假村以吸引城市客源,預(yù)計(jì)利潤(rùn)可觀。聯(lián)合公司開(kāi)始運(yùn)作后,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全權(quán)管理,鄉(xiāng)里不參與管理過(guò)程。雙方聯(lián)營(yíng)年限為50年,不論盈虧,公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤(rùn)和管理費(fèi)。

評(píng)析:

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作,是極不合法的,表面上是合辦聯(lián)合公司,實(shí)質(zhì)上卻是變相出租土地。首先,簽約主體資格不對(duì),鄉(xiāng)政府作為一級(jí)政府,行使行政管理職能,不能以自己的名義參與經(jīng)濟(jì)交易,更不能作為出資人成為公司股東。我國(guó)新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。”因此,鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對(duì)土地進(jìn)行處分并從中受益,不能與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外,該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無(wú)效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過(guò)程,只定期收取利潤(rùn)、費(fèi)用而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等等,完全不符合一般合營(yíng)行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、利益共享風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則,說(shuō)明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營(yíng)辦公司,而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。由于我國(guó)《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地,必須先經(jīng)國(guó)家征用,土地使用人也要向國(guó)家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或是出租土地,卻聲稱(chēng)是合辦公司而不交國(guó)家有關(guān)稅費(fèi),這份合辦公司的協(xié)議其實(shí)是一種規(guī)避法律、脫逃稅費(fèi)、變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為,其違法性顯而易見(jiàn)。注冊(cè)城市規(guī)劃師

其次,對(duì)于上述事件的處罰,可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定:“買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的,由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得;對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的,限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施,恢復(fù)土地原狀,對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的,沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施,可以并處罰款;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。”

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