國土空間規(guī)劃師

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第二部分建設(shè)項(xiàng)目選址實(shí)例評析

實(shí)例一、

在某大城市邊緣的小河壩村委會為了加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，經(jīng)村委會集體研究，報(bào)鎮(zhèn)政府同意，利用剩余1830平米建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)察大隊(duì)發(fā)現(xiàn)后，責(zé)令其立即停止施工，等待處罰。

實(shí)例一評析、

1、村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，是允許。

2、而建設(shè)工業(yè)廠房則屬于違法建設(shè)，因?yàn)樵摰貐^(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)用地范圍內(nèi)，按照城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)內(nèi)任何建設(shè)活動，必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)同意才能建設(shè)。

3、建設(shè)工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設(shè)，雖然村委會報(bào)鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)，未履行合法的報(bào)批手續(xù)，因此屬于違法建設(shè)，應(yīng)給予立即拆除。

實(shí)例二、

某城市20世紀(jì)90年代初期，城市供電緊張，市政府招商準(zhǔn)備建設(shè)一座5萬KW燃油發(fā)電廠，作為城市補(bǔ)充電源。當(dāng)時提供選址的用地經(jīng)過比較只有靠近市區(qū)邊緣的一處準(zhǔn)備搬遷的工廠，但是該工廠周邊是職工宿舍區(qū)，如果發(fā)電廠建設(shè)上馬，勢必會給臨近的居住小區(qū)造成很大的污染，為此，市政府召開多次會議，各方意見爭執(zhí)不下，最后決定暫緩發(fā)電廠建設(shè)。經(jīng)過2年以后，該市通過省電網(wǎng)提供了足夠的電量，徹底解決該市長期電力不足的困難。

實(shí)例二評析

1、該項(xiàng)目選址，市政府還是考慮到了城市長期發(fā)展的需要，判斷有嚴(yán)重污染的項(xiàng)目，即使近期有上馬的必要，也還需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)措施，如果措施不當(dāng)，或措施不配套，污染項(xiàng)目將會給城市帶來長期嚴(yán)重的危害。

2、在項(xiàng)目選址上，首先應(yīng)嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃統(tǒng)一安排，其次，應(yīng)處理好近期利益與城市可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系。只有多方面比較，經(jīng)過合法程序，采用科學(xué)方法，項(xiàng)目選址才會合理可靠，上述例子由于市政府采納了專家的意見，采取了暫緩建設(shè)的計(jì)劃，從而避免了拆遷和今后的重復(fù)建設(shè)。

實(shí)例三、

某城市人口13萬人，上界政府領(lǐng)導(dǎo)班子選定在城市東區(qū)某某路東側(cè)建設(shè)城市廣場，廣場面積5萬平方米，建設(shè)場址為一底丘小山，該廣場區(qū)位有些偏，但是由于沒有拆遷，容易上馬，依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見，開工建設(shè)，然而，在平整土地過程中，發(fā)現(xiàn)該低丘內(nèi)部為花崗巖，建設(shè)成本比原先預(yù)計(jì)的大2倍，需要加大投資。擔(dān)由于資金準(zhǔn)備不到位，再加上周邊項(xiàng)目建設(shè)無法跟上，廣場建設(shè)被迫停工。新一界領(lǐng)導(dǎo)上臺以后，經(jīng)過認(rèn)真分析，廣泛調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)這個廣場存在的關(guān)鍵問題是選址不當(dāng)，當(dāng)即拍板另行選址建設(shè)。

實(shí)例三評析

1、建設(shè)項(xiàng)目選址是一項(xiàng)非常嚴(yán)肅的事情，需要進(jìn)行多方案比較，不但要考慮拆遷量大小，還要考慮工程地質(zhì)條件，周邊建設(shè)情況以及城市總體規(guī)劃等多種因素。很明顯上述問題出在當(dāng)初廣場選址過于輕率，決策過于武斷。

2、建設(shè)城市廣場應(yīng)首先確定廣場性質(zhì)，廣場一般分為城市中心廣場，休閑購物廣場，綠化景觀廣場，游行集會廣場，交通集散廣場等多種類型。每一種廣場對位置的選擇，用地規(guī)模，周邊建設(shè)條件等都有不同的要求。

3、象該市的廣場屬于城市中心廣場，應(yīng)在城市中心，交通條件比較便利的，靠近城市主要的公共設(shè)施的位置上進(jìn)行選址，而不應(yīng)該只是考慮節(jié)省投資。在城市邊緣選址建設(shè)，即使工程地質(zhì)條件允許，廣場建成后其使用效果也會很不理想。

實(shí)例四、

1993年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場為由，通過當(dāng)?shù)卣悦慨€2.2萬元的價(jià)格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當(dāng)年征地申請的計(jì)劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達(dá)2000萬元實(shí)現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達(dá)到全省第一，使該市的經(jīng)濟(jì)得到繁榮，但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧食批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當(dāng)?shù)乩习傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元，得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米，而且從未開張，征用了100多畝地，只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解支持。但是現(xiàn)在看到的這種情況，真讓人不服氣。無論如何弄個明白，討個說法。

實(shí)例四評析

1、這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴(yán)重造成了惡劣的影響。當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設(shè)項(xiàng)目必須要與批發(fā)市場相關(guān)。否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃，按原來的計(jì)劃規(guī)模設(shè)批發(fā)市場，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來得耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關(guān)系，實(shí)際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。

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