企業(yè)法律顧問

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 第二節(jié) 所有權(quán)

所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)人可以將四項權(quán)能中的一項或數(shù)項權(quán)能分離出去由他人享有并行使。

一、所有權(quán)的權(quán)能 ★★★

所有權(quán)包括四項權(quán)能，即占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。（1）占有權(quán)就是民事主體對于財產(chǎn)的實際控制權(quán)。占有與占有權(quán)是兩個不同的概念。占有強調(diào)一種事實狀態(tài)，既可以是合法的，也可以是不合法的。而占有權(quán)則一定是基于合法占有所產(chǎn)生的權(quán)利。（2）使用權(quán)，就是民事主體對于財產(chǎn)的利用權(quán)。（3）收益權(quán)，是指民事主體通過合法途徑獲取基于財產(chǎn)而產(chǎn)生的物質(zhì)利益的權(quán)利。（4）處分權(quán)是民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對財產(chǎn)進行處置的權(quán)利，其包括事實上的處分和法律 上的處分。

財產(chǎn)所有人可以將這四項權(quán)能集于一身統(tǒng)一行使，也有權(quán)將這四項權(quán)能中的若干權(quán)能交由他人行使。

二、征收與征用 ★★

法人、其他組織及公民所有的財產(chǎn)不可侵犯，但是當國家基于公共利益需要時，可以依法對私有財產(chǎn)進行征收或者征用。

征收是指國家為了公共利益的需要而依法強制取得原屬于私人或者集體所有的所有權(quán)或者其他物權(quán)的行為。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

征用是指國家為了公共利益的需要而依法強制取得原屬于私人或者集體所有的財產(chǎn)的使用權(quán)的行為。 因搶險、救災等緊急需要，可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。

征收與征用的主體都是國家，都是為了公共利益的需要，也均是強制性的。但是兩者之問仍存在區(qū)別：(1)法律效果不同。征收是財產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了變化；征用是所有權(quán)沒有變化，使用權(quán)暫時發(fā)生了變化。(2)適用對象不同。征收是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，不包括動產(chǎn)；征用則于不動產(chǎn)和動產(chǎn)均可適用。(3)適用條件不同。雖然征收和征用都是為了公 共利益，但是征用還要求必須是為了搶險、救災等緊急需要。

三、國家所有權(quán)（P37）

1、國有財產(chǎn)的行使，除法律另有規(guī)定的以外，均由國務院代表國家行使所有權(quán)

2、未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營、管理的國家財產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時效的限制

3、國家所有權(quán)的客體范圍 ★★★★

（1）城市土地、礦藏、水流、海域

（2）野生動植物資源

（3）無線電頻譜資源

（4）國防資產(chǎn)

（5）森林、山嶺、草原、荒地等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外

（6）法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，屬于國家所有

（7）法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有

注：物權(quán)法58條規(guī)定屬集體的條文：(一)法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂； (二)集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施； (三)集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；(四)集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。

四、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) ★★★

建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)三個構(gòu)成要素要作為一個整體看待，權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

業(yè)主有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分。但是業(yè)主在行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。同時，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等，包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除 外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務用房。(4)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。業(yè)主對專有部分以外的共有部分 既享有權(quán)利，又承擔義務，而且此項義務不得放棄，在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。

業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理?！段餀?quán)法》規(guī)定了業(yè)主共同行使權(quán)利的事項，其中大部分事項經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可，但是對于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。

五、共有 ★★★★★

共有是指某項財產(chǎn)由兩個或兩個以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)。

按份共有，是指兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔義務。法律規(guī)定：（1）按份共有人按照預先確定的份額分別對共有財產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利；（2）但對共有財產(chǎn)的使用，應由全體共有人協(xié)商決定；（3）按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈人獲得；（4）按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的同意 ，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。

對于共有財產(chǎn)的處分，除共有人之間另有約定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者 全體共同共有人同意。一個或幾個共有人未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自處分共有財產(chǎn)的，其處分行為應當作為效力待定的民事行為處理。根據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)共有人之間的協(xié)議，可以由某個共有人代表或代理全體共有人處分共有財產(chǎn)。無權(quán)代表或代理的共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，如果其他共有人明知而不提出異議，視為其同意 。對于共有財產(chǎn)的分割，共有人可以協(xié)商確定分割方式；達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

對于約定不明確的共有關(guān)系，除共有人具有家庭關(guān)系等外，均視為按份共有。

共同共有 是指兩個或兩個以上的公民或法人，根據(jù)某種共同關(guān)系而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔義務。需要注意的是：（1）共同共有須以共同關(guān)系的存在為前提；（2）共有人對共有財產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利。對共有財產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意。（3）共同共有關(guān)系終止時才能確定份額，分割共有財產(chǎn)。

六、相鄰關(guān)系 ★

相鄰關(guān)系 是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時，因相鄰各方應當給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。

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（責任編輯：xy）

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