2013年資產(chǎn)評估師考試時間定于2013年9月7日、8日,為了幫助考生系統(tǒng)的復習2013年注冊資產(chǎn)評估師考試課程,全面的了解注冊資產(chǎn)評估師考試教材相關重點,小編整理了2013年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》相關知識點,希望對您的復習有所幫助!!
第七節(jié)、基準地價修正法
注:基準地價修正法,與市場法的原理是一致的,只是參照物價格采用的是基準地價。該方法精度取決于基準地價及其修正系數(shù)的精度,一般作為輔助方法,可以快速方便地進行宗地地價評估。
一、基準地價的含義
1.基準地價定義
按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。基準地價是已知的,政府會進行公布,并定期修正,一般幾年修正一次。
2.標定地價
市、縣政府根據(jù)需要評估的,正常土地市場中,具體宗地在一定使用年限內的價格。
二、基準地價測算的基本思路。
1.基準地價的確定:選擇樣點土地,根據(jù)交易案例,對樣點地價進行各因素調整,得到標準宗地地價,然后根據(jù)評估區(qū)域內的標準宗地地價求取基準地價。
2.利用基準地價,評估標定地價
標定地價評估可以以基準地價為依據(jù),根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進行評估得到。
在基準地價評估項目中,一般都要編制基準地價修正系數(shù)表,以滿足評估標定地價的需要。
三、基準地價的特點與作用
(一)基準地價的特點
1. 基準地價是土地使用權價格;
2. 基準地價是區(qū)域性價格;
這個區(qū)域可以是級別區(qū)域,也可以是區(qū)段,因而基準地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價,或兩者結合起來共同反映某種用途的土地使用權價格。
3. 基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)的;
4. 基準地價必定是平均價格;
5. 基準地價是單位土地面積的地價;
6. 基準地價具有現(xiàn)實性,是評估出的一定時期內的價格。
(二)基準地價的作用
1. 政府公告作用;
2. 政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù);
3. 宏觀調控地價水平的依據(jù);
4. 征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)
5. 進一步評估宗地地價的基礎
6. 引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。
四、基準地價修正法的基本思路——市場法的原理和思路
基本原理是替代原理,根據(jù)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果,將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正求取被估宗地在評估基準日的價值。
五、基準地價修正系數(shù)法的適用范圍
1.適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價;
2.可在短時間內大批量進行宗地地價評估;
3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法,而作為一種輔助方法。
六、基準地價修正系數(shù)法估價的程序
被估宗地地價
=待估宗地所處地段的基準地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)
注意:教材公式5-26,分母是基準地價的使用年限,應該采用土地法定最高出讓年限。
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(責任編輯:何以笙簫默)