三、綜合題(總分：50 分，共：4 小題)

41、評(píng)估機(jī)構(gòu)于 2014 年 1 月對(duì)某公司進(jìn)行評(píng)估，該公司擁有甲企業(yè)發(fā)行的非上市普通股票

100 萬(wàn)股，每股面值 1 元。經(jīng)調(diào)查,由于甲企業(yè)產(chǎn)品老化,評(píng)估基準(zhǔn)日以前的幾年內(nèi),該股票 的收益率每年都在前一年的基礎(chǔ)上下降 3%，2013 年度的收益率為 10%，如果甲企業(yè)沒有新 產(chǎn)品投放市場(chǎng)，預(yù)計(jì)該股票的收益率仍將保持每年在前一年的基礎(chǔ)上下降 3%。已知甲企業(yè) 正在開發(fā)研制一個(gè)新產(chǎn)品，預(yù)計(jì) 2 年后新產(chǎn)品即可投放市場(chǎng)，并從投產(chǎn)當(dāng)年起可使收益率提 高并保持在 12%左右，而且從投產(chǎn)后第 3 年起，甲企業(yè)將以凈利潤(rùn)的 75%發(fā)放股利，其余的 25%用作企業(yè)的追加投資，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率將保持在 20%的水平，折現(xiàn)率為 15%。

第 1 小題 5 分 何謂股票的內(nèi)在價(jià)值?股票的內(nèi)在價(jià)值主要取決于什么?

答案：股票的內(nèi)在價(jià)值，是一種理論價(jià)值或模擬市場(chǎng)價(jià)值，它是根據(jù)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)股票未 來(lái)收益的預(yù)測(cè)，經(jīng)過(guò)折現(xiàn)后得到的股票價(jià)值。股票的內(nèi)在價(jià)值主要取決于公司的財(cái)務(wù)狀況、 管理水平、技術(shù)開發(fā)能力、公司發(fā)展?jié)摿?，以及公司面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。

第 2 小題 5 分

被評(píng)估公司所持甲企業(yè)股票 2014 年 1 月 1 日的評(píng)估值。(結(jié)果有小數(shù)的，保留小數(shù)點(diǎn)后兩 位)

答案：

①新產(chǎn)品投產(chǎn)以前，前兩年的收益率分別為：10%×(1-3%)=9.7%9.7%×(1-3%)=9.409%② 新產(chǎn)品投產(chǎn)以前，前兩年股票收益現(xiàn)值為:股票收益現(xiàn)值之和

③新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一年、第二年收益現(xiàn)值之和：股票收益現(xiàn)值之和

④從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起該股票收益現(xiàn)值為：由于從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長(zhǎng)率

=20%×25%=5%所以從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起至以后該股票收益現(xiàn)值

⑤該股票評(píng)估值=15.55+14.75+68.61=98.91(萬(wàn)元)

答案分析：此題屬于分段型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估。比較綜合，要求考生對(duì)各種股利政策 下的價(jià)值評(píng)估比較熟悉。做題時(shí)注意：(1)涉及到的時(shí)間點(diǎn)比較多，做題時(shí)可用時(shí)間軸標(biāo) 注。(2)對(duì)新產(chǎn)品投產(chǎn)以前的兩年、新產(chǎn)品投產(chǎn)后的兩年的收益分別進(jìn)行折現(xiàn)即可。(3) 從新產(chǎn)品投產(chǎn)第三年起，就屬于紅利增長(zhǎng)性股票的評(píng)估。首先計(jì)算增長(zhǎng)率 g=用于再投資的 比例凈資產(chǎn)利潤(rùn)率=(1-留存比率)凈資產(chǎn)利潤(rùn)率。這里采用的是趨勢(shì)分析法計(jì)算增長(zhǎng)率。 然后再進(jìn)行計(jì)算。注意：使用公式 P=R/(r-g)計(jì)算的 P，是在第 4 年年末的價(jià)值。所以還對(duì) 計(jì)算出來(lái)的第 4 年年末的價(jià)值，折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日。

42、現(xiàn)要對(duì)甲企業(yè)的某項(xiàng)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，其具體資料如下：

該機(jī)器設(shè)備賬面原值 160 萬(wàn)元，凈值 98 萬(wàn)元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為 15 年，已 記折舊年限 8 年，在使用期間該資產(chǎn)的利用率為 85%?，F(xiàn)經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查確定：按現(xiàn)在市場(chǎng)材料 價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為 300 萬(wàn)元。經(jīng)專業(yè)人員勘察

該項(xiàng)資產(chǎn)還能使用 5 年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量和維修的費(fèi)用與現(xiàn)在同類 標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)相比，每年多支出營(yíng)運(yùn)成本 5 萬(wàn)元。(該企業(yè)的所得稅率為 25%，假定折現(xiàn)率為 10%， 年期為 5，折現(xiàn)率為 10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為 3.791)。

第 1 小題 2 分 請(qǐng)簡(jiǎn)述什么是復(fù)原重置成本和更新重置成本

答案：復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù) 等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用，即購(gòu)置或建造一個(gè)

與被評(píng)估對(duì)象完全一樣的新資產(chǎn)的成本。 更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行 價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用，即在功能和效用上與被評(píng)估 資產(chǎn)相同或最接近的類似新資產(chǎn)的購(gòu)置或構(gòu)建成本。

第 2 小題 2 分 試確定該設(shè)備的重置成本。 答案：重置成本=300(萬(wàn)元)

第 3 小題 2 分 試確定該設(shè)備的成新率

答案：實(shí)體性貶值率=8×85%÷(8×85%+5)×100%=57.63% 實(shí)體性貶值額=300×57.63%=172.89(萬(wàn)元) 成新率=1-57.63%=42.37%

第 4 小題 2 分 試確定該機(jī)器設(shè)備的功能性貶值。

答案：功能性貶值=5×(1-25%)×(P/A,10%,5)=5×75%×3.791=14.22(萬(wàn)元)

第 5 小題 2 分 求該機(jī)器設(shè)備評(píng)估值。

答案：評(píng)估價(jià)值=300-172.89-14.22=112.89(萬(wàn)元)

43、某建筑物為單層框架結(jié)構(gòu)，2014 年 12 月竣工，建筑面積為 2100 平方米，評(píng)估基準(zhǔn)日 為 2016 年 12月 31 日。

(1)根據(jù)該建筑物竣工決算資料，計(jì)算得出建筑安裝工程費(fèi)(綜合造價(jià))為 2635000 元。

(2)前期費(fèi)用及其他費(fèi)用按綜合造價(jià)的百分比計(jì)算。其中：建設(shè)管理費(fèi)為 2.3%;設(shè)計(jì)費(fèi)為 1.8%;勘察設(shè)計(jì)費(fèi)為 0.4%;上級(jí)單位管理費(fèi)為 2.4%;監(jiān)理費(fèi)為 1%;質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)為 0.35%; 定額測(cè)定費(fèi)為 1.25%;臨時(shí)施工費(fèi)為 0.35%。

(3)建筑工期為 2 年，年貸款利率為 9.36%。

(4)建筑物設(shè)計(jì)使用年限為 60 年，使用年限成新率與現(xiàn)場(chǎng)打分鑒定的成新率按 4：6 比例 確定。

(5)該建筑物的結(jié)構(gòu)：裝修：設(shè)備=0.8:0.09:0.11，分?jǐn)?shù)分別為 92 分、90 分和 96 分

第 1 小題 5 分 應(yīng)采用哪種方法核算建筑物的價(jià)值?

答案：: 本題應(yīng)采用成本法核算建筑物的價(jià)值。 第 2 小題 5 分 采用該方法的前提條件是什么

答案：:

①被評(píng)估建(構(gòu))筑物處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，被評(píng)估建(構(gòu))筑物 的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新房地產(chǎn)具有可比性。

②被評(píng)估建(構(gòu))筑物應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上 的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲得;同時(shí)，現(xiàn)時(shí)建(構(gòu))筑物與歷史資料要具 有相同性或可比性。

③建(構(gòu))筑物建造過(guò)程中的工程量是可以計(jì)量的，且該類建(構(gòu))筑物可以大量重復(fù)“生 產(chǎn)”。

④隨著時(shí)間的推移，建(構(gòu))筑物具有一定損耗特性。

第 3 小題 5 分 試根據(jù)上述條件評(píng)估該建筑物的價(jià)值 答案：:

①建筑安裝工程費(fèi)用=2635000 元

②前期費(fèi)用及其他費(fèi)用：

=2635000×(2.3%+1.8%+0.4%+2.4%+1%+0.35%+1.25%+0.35%)=259547.5(元)

③資金成本=(2635000+259547.5)×[(1+9.36%)^2-1]=567218.31(元)

④使用年限法的成新率=(1-2/60)×100%=96.67%

⑤鑒定成新率=0.8×92%+0.09×90%+0.11×96%=92.26%

⑥綜合成新率=96.67%×40%+92.26%×60%=94%

⑦評(píng)估值=(2635000+259547.5+567218.31)×94%=3254059.9(元)

44、對(duì)某一金礦探礦權(quán)進(jìn)行評(píng)估，該探礦權(quán)勘查程度較低、地質(zhì)信息較少，預(yù)測(cè)勘查區(qū)內(nèi)礦 石量 600 萬(wàn)噸，Ag 平均品位約 2.5 克/噸。經(jīng)調(diào)查分析，預(yù)測(cè)未來(lái)幾年 Ag 平均價(jià)格為 50 元

/克;經(jīng)分析統(tǒng)計(jì)確定當(dāng)?shù)仡愃瓶辈槌潭群推肺坏慕鸬V探礦權(quán)價(jià)值占資源毛價(jià)值的比例為 1.5%。

第 1 小題 5 分 資源品級(jí)探礦權(quán)價(jià)值估算法的定義和運(yùn)用的前提條件是什么?

答案：資源品級(jí)探礦權(quán)價(jià)值估算法，是在了解勘查區(qū)內(nèi)金屬礦產(chǎn)資源的品位和質(zhì)級(jí)數(shù)據(jù)或有 關(guān)信息的基礎(chǔ)上，與已知礦產(chǎn)地的品位質(zhì)級(jí)價(jià)值進(jìn)行比較，分析確定單位資源品級(jí)價(jià)值，然 后分析并合理確定礦業(yè)權(quán)價(jià)值占資源毛價(jià)值的比例，從而估算礦業(yè)權(quán)價(jià)值的一種評(píng)估方法。 該方法運(yùn)用的前提條件為：該區(qū)域的地質(zhì)礦產(chǎn)特征能夠得到充分了解;具備可以分析影響該 評(píng)估對(duì)象價(jià)值的資料。

第 2 小題 5 分 市場(chǎng)法評(píng)估礦業(yè)權(quán)的基本操作步驟是什么

答案：①確定評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍和評(píng)估基準(zhǔn)日;②收集分析相關(guān)地質(zhì)勘查資料，收集相近 交易案例;③分析對(duì)比各項(xiàng)可比較參數(shù)，確定合理的調(diào)整系數(shù);④進(jìn)行評(píng)定估算。

第 3 小題 5 分 請(qǐng)用資源品級(jí)探礦權(quán)價(jià)值估算法評(píng)估該探礦權(quán)的價(jià)值。 答案：①計(jì)算資源毛價(jià)值 資源毛價(jià)值=礦石量×礦石品位×單位金屬價(jià)格

=(600×10000 噸)×2.5 克/噸×50 元/克÷10000

=75000(萬(wàn)元)

②計(jì)算探礦權(quán)價(jià)值 探礦權(quán)價(jià)值=資源毛價(jià)值×礦業(yè)權(quán)價(jià)值占資源毛價(jià)值的比例

=75000×1.5%

=1125(萬(wàn)元)。

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