本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第一章 總論的知識點精講輔導(dǎo)，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第三節(jié)　評估目的和價值類型

一、資產(chǎn)評估目的（ P16-19）

（一）資產(chǎn)評估目的分類

1.資產(chǎn)評估目的分為

一般目的和特定目的。

一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。

2.資產(chǎn)評估一般目的

（1）資產(chǎn)評估一般目的或者資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。

（2）資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。

（3）資產(chǎn)評估中的公允價值的一個顯著特點：

它與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，并且沒有損害各當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦沒有損害他人的利益。

3.資產(chǎn)評估的特定目的

（1）含義：

資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（指的是引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為，即被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為）對評估結(jié)果用途的具體要求。同樣的資產(chǎn)，因為評估目的不同，其評估值也不相同。

資產(chǎn)評估的特定目的實質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價值。

（2）我國資產(chǎn)評估實踐表明，資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：

①資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

②企業(yè)出售。

③企業(yè)兼并。

④企業(yè)聯(lián)營。

⑤股份經(jīng)營。

⑥中外合資、合作。

⑦企業(yè)清算。

⑧擔(dān)保。

⑨企業(yè)租賃。

⑩債務(wù)重組。

引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為。

（二）資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用

1.資產(chǎn)評估特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)行為所決定的，它對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型都有重要的影響。

資產(chǎn)評估特定目的不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的起點，而且還是資產(chǎn)評估活動所要達(dá)到的目標(biāo)。它是評估時必須首先明確的基本事項。

2.資產(chǎn)評估特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。

3.資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用。

（1）資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型要與資產(chǎn)評估的特定目的相適應(yīng)。

（2）但是評估的時間、地點、評估時的市場條件、資產(chǎn)業(yè)務(wù)個當(dāng)事人的狀況，以及資產(chǎn)的自身狀態(tài)等，都可能對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型產(chǎn)生影響。

二、資產(chǎn)評估的價值類型 （P9-16）

（一）資產(chǎn)評估的價值類型的含義

資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對資產(chǎn)評估的一個質(zhì)的規(guī)定。

不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。

不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。

（二）資產(chǎn)評估的價值類型的分類

1.對資產(chǎn)價值進(jìn)行合理分類的目的

（1）為評估人員科學(xué)合理地進(jìn)行資產(chǎn)評估提供指引。

（2）資產(chǎn)評估報告的使用者能夠正確理解和恰當(dāng)使用資產(chǎn)評估結(jié)果。

2.主要分類標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果

（1）以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價值類型，具體包括：

重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和清算價格四種。

（2）從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括公開市場價值、繼續(xù)使用價值和清算價值。

（3）以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)評估價值類型，具體包括市場價值和市場價值以外的價值。

資產(chǎn)的市場價值是資產(chǎn)公允價值的基本表現(xiàn)形式，市場價值以外的價值則是資產(chǎn)公允價值的特殊表現(xiàn)形式。

（4）從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評估特定目的劃分資產(chǎn)評估的價值類型。

資產(chǎn)評估特定目的劃分，評估的價值類型分為：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補(bǔ)償價值等。

（三）關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值

1.市場價值與市場價值以外的價值的劃分標(biāo)準(zhǔn)

（1）資產(chǎn)評估時的市場條件，公開市場條件還是非公開市場條件。

（2）資產(chǎn)評估時的資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常使用（最佳使用）還是非正常使用。

（3）資產(chǎn)評估時的所用的信息和參數(shù)來源：公開市場信息還是非公開市場信息。

2.市場價值

（1）定義

《國際評估準(zhǔn)則》中，市場價值定義如下："自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值的估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫和壓制。"

根據(jù)《國際評估準(zhǔn)則1》關(guān)于對市場價值的其他補(bǔ)充說明，我們把資產(chǎn)評估中市場價值定義整理如下：資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。

（2）市場價值有區(qū)域性。

（3）市場價值是整體市場認(rèn)同（P15）。

市場價值對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平合理的。

【例2.單選題】（2008年考題）資產(chǎn)評估中的市場價值，其合理性是相對于（ ）而言的。

A.市場整體

B.市場中每一個市場主體

C.某一市場主體

D.某一類市場主體

『正確答案』A

3.市場價值以外的價值（又叫非市場價值、其他價值）

（1）定義

凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型都屬于市場價值以外的價值。

（2）市場價值以外的價值是局部的市場認(rèn)同（P16）

只對于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公平合理的。

（3）評估實務(wù)中使用頻率高的市場價值以外的價值類型

①在用價值：

企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按照其正在使用的方式和程度，對其所屬企業(yè)貢獻(xiàn)價值的估計數(shù)，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或變現(xiàn)的情形

②投資價值：

資產(chǎn)對于具有明確的投資目標(biāo)的特定投資者或某類投資者具有的價值。

注意投資價值與投資性資產(chǎn)價值區(qū)別

投資性資產(chǎn)價值指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實現(xiàn)的市場價值。

③清算價值

④殘余價值：

機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值的估計數(shù)。

（4）《國際評估準(zhǔn)則》認(rèn)為市場價值以外的價值產(chǎn)生的價值基礎(chǔ)分為3類

①特定主體從資產(chǎn)所有權(quán)中獲得的收益（如投資價值）

②特定雙方達(dá)成的交換某項資產(chǎn)合理的協(xié)議價格（如特殊價值和合并價值）

③法律法規(guī)或者合同協(xié)議中規(guī)定的價值

4.特定業(yè)務(wù)引起的評估價值類型（有市場價值也有市場價值以外價值）

①以稅收為目的的評估業(yè)務(wù)

應(yīng)該根據(jù)稅法等相關(guān)法律法規(guī)選擇評估結(jié)論的價值類型，例如課稅價值。

課稅價值：評估對象根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所具有的價值。

相關(guān)法律法規(guī)沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為課稅對象評估結(jié)論的價值類型。

②以保險為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

應(yīng)該根據(jù)保險法等相關(guān)法律、法規(guī)和契約的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價值類型，例如課稅價值

保險價值：評估對象根據(jù)保險合同或協(xié)議中規(guī)定的價值定義所具有的價值

相關(guān)法律、法規(guī)和契約沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為保險標(biāo)的物評估結(jié)論的價值類型

③以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

會計計量屬性及價值定義包括公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)價值、重置成本

在符合會計準(zhǔn)則計量屬性規(guī)定的條件下，會計準(zhǔn)則的公允價值等同于資產(chǎn)評估中的市場價值，而會計準(zhǔn)則設(shè)計的現(xiàn)值、可變現(xiàn)價值、重置成本等可以理解為資產(chǎn)評估中的市場價值或者市場價值以外的價值類型。

④已抵（質(zhì)）押為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

應(yīng)該根據(jù)擔(dān)保法等相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價值類型，例如抵押價值

相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)的規(guī)定沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為抵（質(zhì)）押物物評估結(jié)論的價值類型

⑤以拆遷補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

應(yīng)該根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)管理機(jī)關(guān)的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價值類型，例如拆遷補(bǔ)償價值

拆遷補(bǔ)償價值，指評估對象根據(jù)有關(guān)城市規(guī)劃、建設(shè)和房地產(chǎn)管理等相關(guān)法律、法規(guī)關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定和要求所具有的價值估計數(shù)額

相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)管理機(jī)關(guān)的規(guī)定沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為拆遷物評估結(jié)論的價值類型

三、價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系 P19-23

1.關(guān)于價值類型的選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系應(yīng)從兩個方面來認(rèn)識和把握。

其一要從正確選擇價值類型的角度，來關(guān)注資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件對所選擇價值類型的影響。

其二要從價值類型的選擇對實現(xiàn)資產(chǎn)評估目的，以及滿足其他相關(guān)條件的角度，來關(guān)注價值類型的正確選擇。

2.影響資產(chǎn)評估值的因素（或者說資產(chǎn)評估價值類型的確定需要考慮的因素）

（1）影響資產(chǎn)評估價值的基礎(chǔ)條件：資產(chǎn)評估特定目的。

（2）影響資產(chǎn)評估值的內(nèi)因：評估對象自身功能、利用方式和使用狀態(tài)。

（3）影響資產(chǎn)評估值的外因：評估時的市場條件。

以上三大因素的不同排列組合，便構(gòu)成了不同價值類型的形成基礎(chǔ)。

【例3.多選題】（2008年考題）資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的主要作用表現(xiàn)在（ ）。

A.影響資產(chǎn)評估對象的具體用途

B.影響資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途

C.影響資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)條件

D.影響資產(chǎn)的運作條件

E.影響評估對象的功能

『正確答案』BC

3.資產(chǎn)評估價值類型的合理選擇也應(yīng)該成為實現(xiàn)評估目的，以及滿足資產(chǎn)評估相關(guān)條件的重要途徑

（1）資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性

對于某一資產(chǎn)而言，公允價值不是一個確定不變的值，而是一個相對的值。不同的評估特定目的、不同的市場條件等因素使得同一資產(chǎn)有不同的合理價值，但是該價值相對于他們各自面對的條件都是合理和公允的。

資產(chǎn)評估中的公允價值與評估條件的相對性和相關(guān)性決定了資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性質(zhì)；資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性質(zhì)又決定了資產(chǎn)評估中公允價值具有抽象性質(zhì)和高度概括性質(zhì)。在資產(chǎn)評估實踐過程中還需將其具體化。

（2）市場價值在資產(chǎn)評估中的作用

①市場價值是資產(chǎn)公允價值的坐標(biāo)。

資產(chǎn)評估中的公允價值與市場價值是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估中的公允價值是一個一般層次的概念,它包括了正常市場條件和非正常市場條件兩種情況下的合理評估結(jié)果；

而資產(chǎn)評估中市場價值只是正常市場條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的合理評估結(jié)果。相對于公允價值而言，市場價值更為具體，條件更為明確，在實踐中評估人員更易把握。它是資產(chǎn)評估中最為典型的公允價值。

我們可以從以下4個方面來理解市場價值對公允價值的意義。

市場價值是正常市場條件下的公允價值

市場價值是正常使用（最佳使用）狀態(tài)下的公允價值

明確了市場價值，有利于把握市場價值以外的價值

明確了市場價值，有利于把握公允價值

②市場價值在其評估所依據(jù)的市場范圍內(nèi)，對任何交易當(dāng)事人都是相對合理和公允的。而市場價值以外的價值的相對合理公平性是受到某些條件嚴(yán)格限制的。

4.明確資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用

（1）有利于評估人員對評估條件與評估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了的說明其評估結(jié)果的確切含義。

（2）便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。

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