一級(jí)造價(jià)工程師

(五)城鎮(zhèn)土地使用稅

1.納稅人

城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。單位包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位;個(gè)人包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。

2. 納稅對(duì)象

城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅對(duì)象包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國(guó)有和集體所有土地。但不包括農(nóng)村土地。

3. 計(jì)稅依據(jù)和稅率

城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積(㎡)為計(jì)稅依據(jù)。

納稅人實(shí)際占用的土地面積按下列辦法確定：

(1) 凡有由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定土地面積的，以測(cè)定的面積為準(zhǔn)。

(2) 尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門(mén)核發(fā)的土地使用證書(shū)的，以證書(shū)確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。

(3) 尚未核發(fā)出土地使用證書(shū)的，應(yīng)由納稅人申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證后再作調(diào)整。

城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率。按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)為：①大城市1.5元至30元;②中等城市1.2元至24元;③小城市0.9元至18元;④縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)0.6元至12元。

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟(jì)繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)適用稅額幅度。

4. 應(yīng)納稅額

城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額可通過(guò)納稅人實(shí)際占用的土地面積乘以該土地所在地段的適用稅額求得。計(jì)算公式為：

全年應(yīng)納稅額==實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積(㎡)X適用稅額(5.3.11)

【例5.3.4】某城市的一家公司，實(shí)際占地23000㎡。由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，年初該公司又受讓了一塊尚未辦理土地使用證的土地3000㎡，公司按其當(dāng)年開(kāi)發(fā)使用的2000㎡土地面積申報(bào)納稅，以上土地均適用2元/㎡的城鎮(zhèn)土地使用稅稅率。試確定該公司當(dāng)年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅額。

解：應(yīng)納稅額=(230⑻+2000)X2=50000(元)

(六)土地增值稅

1. 納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。

2. 納稅對(duì)象

土地增值稅的納稅對(duì)象為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定：

(1) 轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。

(2) 土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

(3) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。

3.計(jì)稅依據(jù)和稅率

(1) 計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。

所謂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指納稅入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)從受讓方收取的，沒(méi)有任何扣除的全部收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目包括下列幾項(xiàng)：

1) 取得土地使用權(quán)支付的金額：

① 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實(shí)際支付的地價(jià)款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金;

② 按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。

2) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

3) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。這三項(xiàng)費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)扣除：

① 納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除總額=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)x5%以內(nèi) (5.3.12)

② 納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除總額=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)x10%以內(nèi) (5.3.13)

4) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。

5) 其他扣除項(xiàng)目。對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)X20%

(5.3.14)

6) 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度后的價(jià)格。

轉(zhuǎn)讓舊房的扣除額=評(píng)估價(jià)+取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+按國(guó)家規(guī)定交納的費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(5.3.15)

(2) 稅率。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。具體稅率見(jiàn)表5.3.2。

4. 應(yīng)納稅額

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=2(每級(jí)距的土地增值額X適用稅率) (5.3.16)

或：

應(yīng)納稅額=增值額X適用稅率一扣除項(xiàng)目金額X速算扣除系數(shù) (5.3.17)

土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入一扣除項(xiàng)目金額 (5.3.18)

【例5.3.5】某企業(yè)2008年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬(wàn)元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費(fèi)用3700萬(wàn)元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬(wàn)元(其中印花稅金2.5萬(wàn)元)。試確定該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅。

解：扣除項(xiàng)目金額=3700+277.5=3977.5(萬(wàn)元)

土地增值額=5000-3977.5=1022.5(萬(wàn)元)

增值額與扣除項(xiàng)目比例=1022.5/3977.5?26%,適用稅率為30%,扣除率為0,應(yīng)納土地增值稅=1022.5X30%=306.75(萬(wàn)元)

【例5.3.6】某企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，收入總額為1000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為250萬(wàn)元，

試計(jì)算此次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅。

解：應(yīng)納土地增值稅可按以下步驟進(jìn)行：

(1) 計(jì)算增值額：

1000-250=750(萬(wàn)元)

(2) 計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比值：

750/250=2(倍)

(3) 計(jì)算每級(jí)距的土地增值額：

稅率為30%部分的土地增值額：

250X50%=125(萬(wàn)元)

稅率為40%部分的土地增值額：

250X100%-250X50%=125(萬(wàn)元)

稅率為50%部分的土地增值額：

250X200%-250X100%=250(萬(wàn)元)

稅率為60%部分的土地增值額：

750-250X200%=250(萬(wàn)元)

(4) 計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額：

125X30%+125X40%+250X50%+250X60%=362.5(萬(wàn)元)

本例中增值額占扣除項(xiàng)目比例為200%以上，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為0.35,

采用速算扣除法可計(jì)算如下：

應(yīng)納稅額=750X60%-250X0.35=450-87.5=362.5(萬(wàn)元)

5. 稅收優(yōu)惠

(1)納稅人建造普通住宅出售時(shí)，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，就其全部增值額計(jì)稅。

(2) 對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，凡居住滿5年或以上的，免征土地增值稅;滿3年未滿5年的，減半征收;未滿3年的，不實(shí)行優(yōu)惠。

(3) 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

(4) 1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，無(wú)論房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)庹魍恋卦鲋刀悺?/p>

(七)契稅

1. 納稅人

契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人。單位包括內(nèi)外資企業(yè)，事業(yè)單位，國(guó)家機(jī)關(guān)，軍事單位和會(huì)團(tuán)體。個(gè)人包括中國(guó)公民和外籍人員。

2. 納稅對(duì)象

契稅的納稅對(duì)象是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為。具體包括以下5種情況：

(1) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓(轉(zhuǎn)讓方不交土地增值稅)。

(2) 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(轉(zhuǎn)讓方還應(yīng)交土地增值稅)。

(3) 房屋買(mǎi)賣(mài)(轉(zhuǎn)讓方符合條件的還需交土地增值稅)。以下幾種特殊情況也視同買(mǎi)賣(mài)房屋：①以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋;②以房產(chǎn)做投資或做股權(quán)轉(zhuǎn)讓;③買(mǎi)房拆料或翻建新房。

(4) 房屋贈(zèng)與，包括以獲獎(jiǎng)方式承受土地房屋權(quán)屬。

(5) 房屋交換(單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換還應(yīng)交土地增值稅)。

3. 計(jì)稅依據(jù)和稅率

契稅的計(jì)稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。依不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移方式、定價(jià)方法不同，契稅計(jì)稅依據(jù)有以下幾種情況：

(1) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)I

(2) 土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定;

(3) 土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù);

(4) 以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益;

(5) 房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)：

1) 采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅;

2) 承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

契稅實(shí)行3%?5%的幅度稅率。

4.應(yīng)納稅額

契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

契稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)X稅率 (5.3.19)

【例5.3.7】某公司2008年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并已辦理了相關(guān)手續(xù)。第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值500萬(wàn)元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值800萬(wàn)元;第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值700萬(wàn)元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值300萬(wàn)元。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%。試確定該公司應(yīng)繳納的契稅額。

解：房屋或土地使用權(quán)相交換，交換價(jià)格相等，免征契稅;交換價(jià)格不等，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他利益的一方按價(jià)差交納契稅。第一筆交換業(yè)務(wù)應(yīng)由該公司交契稅，第二筆交換業(yè)務(wù)由對(duì)方承受方繳納契稅。該公司應(yīng)繳契稅：

(800—500)X3%=9(萬(wàn)元)。

(八)進(jìn)□關(guān)稅

1. 納稅人

進(jìn)出口關(guān)稅的納稅人是進(jìn)口貨物的收貨人、出口貨物的發(fā)貨人及進(jìn)境物品的所有入。

2. 計(jì)稅依據(jù)和稅率

進(jìn)出口關(guān)稅的計(jì)稅依據(jù)以進(jìn)出口貨物的完稅價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。進(jìn)(出)口貨物的完稅價(jià)格由海關(guān)以該貨物的成交價(jià)格以及該貨物運(yùn)抵中華人民共和國(guó)境內(nèi)輸入(輸出)地點(diǎn)起卸前的運(yùn)輸及其相關(guān)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)為基礎(chǔ)審查確定。

進(jìn)口關(guān)稅設(shè)置最惠國(guó)稅率、協(xié)定稅率、特惠稅率、普通稅率、關(guān)稅配額稅率等稅率。對(duì)進(jìn)出口貨物在一定期限內(nèi)可以實(shí)行暫定稅率。

(1) 原產(chǎn)于共同適用最惠國(guó)待遇條款的世界貿(mào)易組織成員的進(jìn)口貨物，原產(chǎn)于與中華人民共和國(guó)簽訂含有相互給予最惠國(guó)待遇條款的雙邊貿(mào)易協(xié)定的國(guó)家或者地區(qū)的進(jìn)口貨物，以及原產(chǎn)于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的進(jìn)口貨物，適用最惠國(guó)稅率。

(2) 原產(chǎn)于與中華人民共和國(guó)簽訂含有關(guān)稅優(yōu)惠條款的區(qū)域性貿(mào)易協(xié)定的國(guó)家或者地區(qū)的進(jìn)口貨物，適用協(xié)定稅率。

(3) 原產(chǎn)于與中華人民共和國(guó)簽訂含有特殊關(guān)稅優(yōu)惠條款的貿(mào)易協(xié)定的國(guó)家或者地區(qū)的進(jìn)口貨物，適用特惠稅率。

(4) 原產(chǎn)于上述(1)、(2)、(3)項(xiàng)所列以外國(guó)家或者地區(qū)的進(jìn)口貨物，以及原產(chǎn)地不明的進(jìn)口貨物，適用普通稅率。

3. 應(yīng)納稅額

進(jìn)出口關(guān)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為

關(guān)稅應(yīng)納稅額=貨物完稅價(jià)格X適用稅率 (5.3.20)

4. 免稅范圍

國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的國(guó)內(nèi)投資項(xiàng)目和外商投資項(xiàng)目進(jìn)口設(shè)備，在規(guī)定的范圍內(nèi)，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。

(1) 對(duì)符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》鼓勵(lì)類(lèi)和限制乙類(lèi)，并轉(zhuǎn)讓技術(shù)的商投資項(xiàng)目，在投資總額內(nèi)進(jìn)口的自用設(shè)備，除《外商投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄》所列商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。

外國(guó)政府貸款和國(guó)際金融組織貸款項(xiàng)目進(jìn)口的自用設(shè)備、加工貿(mào)易外商提供的作價(jià)進(jìn)口設(shè)備，比照上款執(zhí)行，即除《外商投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄》所列商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。

(2) 對(duì)符合《當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄》的國(guó)內(nèi)投資項(xiàng)目，在投資總額內(nèi)進(jìn)口的自用設(shè)備，除《國(guó)內(nèi)投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄》所列商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。

(3) 對(duì)符合上述規(guī)定的項(xiàng)目，按照合同隨設(shè)備進(jìn)口的技術(shù)及配套件、備件，也免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。

(4) 在上述規(guī)定范圍之外的進(jìn)口設(shè)備減免征，由國(guó)務(wù)院決定。

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