初級會計(jì)師

二、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理

(一)投資性房地產(chǎn)核算應(yīng)設(shè)置的會計(jì)科目

企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”、“公允價(jià)值變動損益”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)成本”等科目進(jìn)行核算。

投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。

“投資性房地產(chǎn)”科目核算企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的成本或采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，還應(yīng)當(dāng)分別設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動”明細(xì)科目進(jìn)行核算。

采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，可以單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”科目，比照“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”等科目進(jìn)行賬務(wù)處理。

采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值的，可以單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，比照“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備” 、“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目進(jìn)行賬務(wù)處理。

“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目分別核算企業(yè)投資性房地產(chǎn)取得租金收入、處置投資性房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的收入和投資性房地產(chǎn)計(jì)提的折舊或進(jìn)行攤銷、處置投資性房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

(二)投資性房地產(chǎn)的取得

確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的條件:

①與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

②該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

(1)外購的投資性房地產(chǎn)

外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

借：投資性房地產(chǎn)

貸：銀行存款

(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

借：投資性房地產(chǎn)

貸：銀行存款

(3)內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)

①企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面余額或公允價(jià)值進(jìn)行核算。

借：投資性房地產(chǎn)(成本模式)

投資性房地產(chǎn)——成本(公允價(jià)值模式)

公允價(jià)值變動損益 (借方余額情況下，虧)

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

貸：開發(fā)產(chǎn)品(賬面余額)

資本公積——其他資本公積(貸方差額情況下，賺)

②企業(yè)將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

成本模式

借：投資性房地產(chǎn)

累計(jì)折舊

固定資地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

公允價(jià)值模式

借：投資性房地產(chǎn)—成本(轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值 )

累計(jì)折舊

公允價(jià)值變動損益 (借方余額情況下)

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)

資本公積——其他資本公積(貸方余額情況下)

(三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

1.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

(1)計(jì)提折舊或攤銷

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

(2)取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

(3)計(jì)提減值準(zhǔn)備

借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

減值準(zhǔn)備一經(jīng)計(jì)提，在持有期間不得轉(zhuǎn)回。

2.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

(1)企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷;

(2)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動損益)。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)--公允價(jià)值變動”科目，貸記“公允價(jià)值變動損益”科目;公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會計(jì)分錄。

(3)投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

(1)為保證會計(jì)信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

(2)存在確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。

(3)已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

(四)投資性房地產(chǎn)的處置

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入;處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。

1.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

①借：銀行存款(處置收入凈額)

貸：其他業(yè)務(wù)收入

②借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

2.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

①借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

②借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(或借記)

③借：公允價(jià)值變動損益

貸：其他業(yè)務(wù)成本(或相反分錄)

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（責(zé)任編輯：黑天鵝）

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