中級經濟師

第三節(jié)物業(yè)管理招投標

一、物業(yè)管理招投標的內涵

物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理招標和投標的簡稱。物業(yè)管理招標是指南物業(yè)建設單位、業(yè)主大會(全體業(yè)主)或物業(yè)所有權人(以下稱招標人)根據物業(yè)服務內容，制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)服務企業(yè)參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)服務合同的一種交易行為。物業(yè)管理投標是投標人對物業(yè)管理招標的響應，是指符合投標條件的物業(yè)服務企業(yè)，根據招標文件中確定的各項管理服務要求和標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。

物業(yè)管理招投標是一種市場雙向選擇行為。招標人設定“物業(yè)項目的經營管理服務”這一標的進行招標，投標人(物業(yè)服務企業(yè))提供交換的標的是管理和服務。只有招標人認可物業(yè)服務企業(yè)承諾提供的服務，才會選擇該物業(yè)服務企業(yè)，促成招標投標的完成。

物業(yè)管理招投標是招標投標雙方運用價值規(guī)律和市場競爭機制，通過規(guī)范有序的招標投標行為確定物業(yè)管理權的活動，是物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化和市場化特征的體現，是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，這種方式必將成為業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)的主要方式。

二、物業(yè)管理招投標的特點

物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，使得物業(yè)管理招投標具有下列區(qū)別于其他行業(yè)招投標的特點。

(1)招標主體的特殊性。(2)物業(yè)服務內容的特殊性。

三、物業(yè)管理招投標的原則

物業(yè)管理招投標的目的是在競爭性招標中找到最理想的物業(yè)服務企業(yè)，招標人想要吸引盡可能多的物業(yè)服務企業(yè)投標，并從競爭性投標中得益。

(1)公開原則。(2)公平原則。(3)公正原則。(4)誠實信用原則。

四、物業(yè)管理招標的方式

(一)公開招標

(二)邀請招標

(三)招標代理機構

五、物業(yè)管理招標的條件和程序

(一)物業(yè)管理招標的條件

1.主體條件

物業(yè)管理招投標主體有開發(fā)建設單位、全體業(yè)主或業(yè)主大會和產權人。前期物業(yè)管理招投標由開發(fā)建設單位主持。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會就成為物業(yè)管理招標投標的主體(當業(yè)主共同決定不設立業(yè)主大會時，招投標主體為全體業(yè)主)。業(yè)主大會可以委托業(yè)主委員會組織實施招投標的具體運作，但決定權在業(yè)主大會。產權人指物業(yè)只有一個或少數幾個產權人的情況，通常在非住宅中出現。招標人可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。

招標人自行組織實施招標活動的，應成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定投標條件和標底、評標程序、定標辦法等。招標人自行組織物業(yè)管理招標應具備以下條件：①與招標項目相適應的技術、經濟、管理人員。②編制招標文件的能力。③組織開標、評標、定標的能力。

委托招標代理機構招標常見于公開招標和大范圍邀請招標，如政府物業(yè)等均采取委托招標代理機構招標的形式。因為招標代理機構具有較強的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標投標技巧，所以這種招標方式能夠提高招標投標工作的效率和質量，使招標機構與投標人之間信息充分對稱，有利于招標人選擇最符合要求的物業(yè)服務企業(yè)。

2.項目條件

根據《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。國家提倡其他物業(yè)的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。因此，必須通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅;新開發(fā)的非住宅項目可采取招投標方式.也可采取其他方式。

(二)物業(yè)管理招標的程序

1.成立招標領導小組

2.編制招標文件

3.招標項目備案

4.公布招標公告或發(fā)出投標邀請書

5.投標申請入的資格預審

6.發(fā)放招標文件

7.組織答疑與現場勘察

8.接收投標文件

9.成立評標委員會

10.開標、評標和中標

六、物業(yè)管理投標的條件和程序

(一)物業(yè)管理投標的條件

(1)法律、法規(guī)規(guī)定的要求。根據相關法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標應是具有承擔招標項目能力的法人企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)在國內參與投標業(yè)務，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。

(2)招標人規(guī)定的要求。在物業(yè)管理招投標中，招標人在招標條件中一般要求投標人具有管理與投標物業(yè)類似項目的經驗與業(yè)績，并對投標人在資金、管理和技術實力，投標人的商業(yè)信譽，派駐項目的負責人、管理團隊的條件，物業(yè)服務內容和服務標準，投標書的制作、技術規(guī)范和合同條款等方面做出明確具體的要求。

(二)物業(yè)管理投標的程序

(1)獲取招標信息。根據招標方式的特點，投標人獲取招標信息一般通過兩個渠道.一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標人的邀請。

(2)項目評估與風險防范。在獲取招標信息后，投標人首先應組織經營管理、專業(yè)技術和財務等方面的人員對招標物業(yè)進行項目評估，預測中標成功的可能性和存在的風險，對投標活動進行策劃，制定相應的投標策略和風險防控措施，確保投標成功或避免企業(yè)遭受損失。

(3)報送投標申請，接受資格審查。

(4)取得招標文件，并參與答疑和現場勘察。

(5)準備投標文件。投標人應嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。投標文件又稱標書，一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其他材料組成。常見的做法是將投標文件分為物業(yè)基本情況和技術文件兩大類。物業(yè)基本情況主要包括以下內容：①公司簡介。概要介紹投標公司的資質條件、以往業(yè)績、人員等情況。②公司法人地位及法定代表人證明，包括資格證明文件和資信證明文件。③投標報價單及招標文件要求提供的其他資料。技術文件又稱技術標，主要是物業(yè)管理方案和招標人要求提供的其他技術性資料。其中，物業(yè)管理方案是投標書的核心內容。

(6)送交投標文件。全部投標文件編制好以后，投標人應按招標文件要求進行封裝。并按時送達招標單位。

(7)投標文件的補充、修改或撤回。投標文件送達后，投標人可以補充、修改或撤回投標文件，但必須在招標文件要求提交投標文件的截止時間前進行。投標人補充、修改或者撤回已提交的投標文件的，應當將補充、修改的內容作為投標文件的組成部分，并書面通知招標人。在招標文件要求提交招標文件的截止時間后送達的，補充或者修改的內容無效。

(8)參加開標、現場答辯和評標。投標人在接到開標通知后，應在規(guī)定的時間到達開標地點參加開標會議和現場答辯，并接受評標委員會的審核。

(9)中標和簽訂物業(yè)服務合同。投標人在收到中標通知書后，應在規(guī)定的時間內及時與招標人簽訂物業(yè)服務合同。同時，投標人還要同招標單位協商解決進駐物業(yè)管理區(qū)域、實施前期物業(yè)管理的有關問題。

投標結束，要對投標活動進行分析總結，結算投標有關費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。

七、物業(yè)管理招投標適用的法律、法規(guī)

我國目前與物業(yè)管理招投標相關的法律、法規(guī)主要有：全圈人大常委會1999年8月頒布的《中華人民共和國招標投標法》(以下簡稱《招標投標法》)、國務院2003年6月頒布的《物業(yè)管理條例》、2007年8月《國務院關丁修改<物業(yè)管理條例>的決定》以及2003年6月建設部頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》。

上述法律、法規(guī)的法律層次不同。物業(yè)管理招投標除了應遵守《招標投標法》的總原則，其具體實施運作_更多地應遵守《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》。此外，各省市也頒布了相應的法規(guī)，這些法規(guī)更多地體現了物業(yè)管理行業(yè)自身的特點和各地對規(guī)范物業(yè)管理招投標的要求。

（責任編輯：xy）

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