土地估價師

(二)解題思路與方法選擇

1.方法選擇

從題目要求和已知條件，很容易想到應(yīng)以市場比較法為主，但各比較案例價格并未直接給出，需要借助其他方法間接求得，宗地B、C分別給出了征地資料和出租資料，可分別利用成本逼近法和收益還原法測算得到地價，宗地D地價需做年期修正。至于宗地A的市場租金和承租土地使用權(quán)價格，則可在評估得到宗地A地價的基礎(chǔ)上，利用收還原法進(jìn)一步測算得到。

2.解題思路

(1)首先測算各比較案例(宗地B、C、D)在估價時點時的50年期土地使用權(quán)價格。 即：①利用成本逼近法推算宗地B價格;②利用收益還原法推算宗地C價格;③通過年期修正得到宗地D價格。

(2)利用市場比較法，對通過測算得到的B、C、D宗地價格分別進(jìn)行交易情況、區(qū)域因素、個別因素及開發(fā)程度修正，得到三個比準(zhǔn)價格;采用適當(dāng)方法對三個比準(zhǔn)價格進(jìn)行平均，計算得到待估宗地A價格。

(3)在評估得到宗地A價格基礎(chǔ)上，利用收益法測算其年市場租金。因試題未明確土地租賃費用問題，故假定年凈租金即為市場年租金。

(4)計算宗地A市場租金與實際租金的差額得到年盈余租金，選擇適當(dāng)?shù)某凶馔恋厥褂脵?quán)還原率，利用收益還原法將年盈余租金還原為承租土地使用權(quán)價格。

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