房地產(chǎn)估價(jià)師

六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

(一)市場(chǎng)法測(cè)算過(guò)程

1.選擇可比實(shí)例

經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)比較實(shí)例。

實(shí)例A：軟件園區(qū)軟件開(kāi)發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 419㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6 100元/㎡，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易(其他情況略)。

實(shí)例B：軟件廣場(chǎng)辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場(chǎng)。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3 986㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6 250元/㎡，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易(其他情況略)。

實(shí)例C：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)軟件開(kāi)發(fā)大樓，地處××市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，東臨長(zhǎng)春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 555㎡，成交價(jià)格為6 430元/㎡，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易(其他情況略)。

比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)比較因素對(duì)比詳見(jiàn)表1。

表1修正因素比較表

2.確定可比實(shí)例修正指數(shù)

(1)交易情況修正

以上所選擇的可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，故無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。

(2)交易日期修正

由于選取可比實(shí)例的交易日期均為近期，××市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，故對(duì)

可比實(shí)例的交易日期不做修正。

(3)區(qū)域因素修正

可比實(shí)例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增價(jià)修正(具體過(guò)程略)。

(4)個(gè)別因素修正

可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素進(jìn)行的對(duì)比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正(具體過(guò)程略)。

比較因素修正指數(shù)詳見(jiàn)表2。

表2 比較因素修正指數(shù)表

3.可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格修正

在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對(duì)各可比實(shí)例的交易價(jià)格修正如表3：

表3交易價(jià)格修正計(jì)算表

4.比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算

各比較實(shí)例交易價(jià)格經(jīng)修正后比較接近，本報(bào)告中估價(jià)人員取上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格(單價(jià))為：

(5 925+5 949+6 000)÷3=5 958元/㎡

（責(zé)任編輯：fky）

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