房地產(chǎn)估價(jià)師

1、下列關(guān)于價(jià)值類(lèi)型的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值

B、價(jià)值類(lèi)型是指所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的某種特定價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱(chēng)、定義或內(nèi)涵

C、被征收房屋價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響

D、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值(或有限市場(chǎng)價(jià)值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額

2、抵押估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果中應(yīng)該披露的價(jià)值不包括(　)。

A、抵押價(jià)值

B、法定優(yōu)先受償款

C、市場(chǎng)價(jià)值

D、投資價(jià)值

3、估價(jià)技術(shù)報(bào)告的內(nèi)容不包括(　)。

A、估價(jià)對(duì)象描述與分析

B、實(shí)地查勘期

C、市場(chǎng)背景描述與分析

D、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

4、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇中，要搞清楚土地的區(qū)位狀況，下列不屬于土地區(qū)位狀況的是(　)。

A、土地的位置

B、土地的通達(dá)性

C、土地的開(kāi)發(fā)程度

D、土地的周?chē)h(huán)境

5、當(dāng)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致時(shí)，應(yīng)根據(jù)(　)確定估價(jià)所依據(jù)的用途。

A、最高最佳利用分析

B、估價(jià)目的

C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

D、價(jià)值類(lèi)型

6、下列各選中，不屬于附件應(yīng)該包括的內(nèi)容的是(　)。

A、估價(jià)委托書(shū)復(fù)印件

B、專(zhuān)業(yè)幫助情況和相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

C、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析

D、估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況

7、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中運(yùn)用比較法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的(　)倍范圍內(nèi)。

A、0.2～1.5

B、0.3～2

C、0.5～1.5

D、0.5～2

8、下列有關(guān)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的運(yùn)用，描述錯(cuò)誤的是(　)。

A、投資利息只有靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算

B、銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息

C、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取

D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法無(wú)法同時(shí)采用

9、在成本法估價(jià)中，下列不屬于功能折舊的是(　)。

A、功能缺乏折舊

B、功能先進(jìn)折舊

C、功能落后折舊

D、功能過(guò)剩折舊

10、在成本法估價(jià)中，土地補(bǔ)償費(fèi)，是指征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的(　)倍。

A、3

B、3~5

C、4~6

D、6~10

11、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫(xiě)字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗土地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，供其確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)參考。作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專(zhuān)業(yè)工作?

1、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值(或有限市場(chǎng)價(jià)值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。參見(jiàn)教材P15。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫(xiě)作。抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)披露市場(chǎng)價(jià)值、法定優(yōu)先受償款、抵押價(jià)值等三種價(jià)值。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫(xiě)作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1)估價(jià)對(duì)象描述與分析;(2)市場(chǎng)背景描述與分析;(3)估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析;(4)估價(jià)方法適用性分析;(5)估價(jià)測(cè)算過(guò)程;(6)估價(jià)結(jié)果確定。參見(jiàn)教材P19。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫(xiě)作。選項(xiàng)C屬于實(shí)物狀況描述與分析的內(nèi)容。參見(jiàn)教材P19～20。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析。當(dāng)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。參見(jiàn)教材P22。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作。選項(xiàng)C，當(dāng)出具房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告時(shí)，需要進(jìn)行估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示，但是變現(xiàn)能力分析不屬于附件的內(nèi)容。參見(jiàn)教材P23。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法確定估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法中運(yùn)用比較法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)。

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法確定估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法可以同時(shí)采用，只是運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取。

9、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值。功能折舊包括：功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過(guò)剩折舊。

10、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6~10倍。

11、【參考答案】

考點(diǎn)分析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法+比較法的方法的選用和技術(shù)路線。

(1)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和比較法進(jìn)行估價(jià);

(2)了解類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本;

(3)分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案;

(4)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，(租或售)，運(yùn)用比較法或收益法預(yù)測(cè)建成后房地產(chǎn)總價(jià)值，調(diào)查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用等，如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等，測(cè)算土地價(jià)格;

(5)了解類(lèi)似土地近期公開(kāi)招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況;

(6)選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格;

(7)綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果;

(8)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫(xiě)并出具估價(jià)報(bào)告。

試題總結(jié)：土地的估價(jià)經(jīng)常在問(wèn)答題中出現(xiàn)，常考估價(jià)價(jià)值的性質(zhì)，估價(jià)的方法、注意事項(xiàng)。

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