房地產(chǎn)估價(jià)師

1、某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2015年6月開(kāi)始，2015年9月結(jié)束。

<1> 、以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為(　)。

A、市場(chǎng)價(jià)格上升

B、市場(chǎng)價(jià)格下降

C、市場(chǎng)價(jià)格不變

D、市場(chǎng)價(jià)格變化不確定

<2> 、以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)住宅用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為(　)。

A、市場(chǎng)價(jià)格上升

B、市場(chǎng)價(jià)格下降

C、市場(chǎng)價(jià)格不變

D、市場(chǎng)價(jià)格變化不確定

<3> 、2016年3月需對(duì)臨道路的一底層商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距價(jià)值時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過(guò)(　)。

A、6個(gè)月

B、9個(gè)月

C、1年

D、2年

2、某商業(yè)房地產(chǎn)建筑面積為2500m2，于2014年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2015年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2015年3月1日起至2055年2月28日止。在2016年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

<1> 、采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(　)。

A、按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

B、按建筑物耐用年限計(jì)算

C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

D、按建筑物已使用年限計(jì)算

<2> 、采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)錯(cuò)誤的是(　)。

A、收益年限應(yīng)按價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2016年3月1日

C、凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

D、應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料

3、某夫妻有一套成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要對(duì)該套住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該套房改房的價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，經(jīng)估價(jià)師調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該套住宅的土地是劃撥用地，現(xiàn)該房屋已經(jīng)出租，到2020年年底到期。

<1> 、房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估時(shí)應(yīng)(　)。

A、對(duì)于租賃不予考慮

B、評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)格

C、評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)格

D、評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)格

<2> 、對(duì)該房改房進(jìn)行估價(jià)時(shí)，表述不正確的是(　)。

A、利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)估價(jià)估價(jià)對(duì)象不含土地出讓金下的房屋重新購(gòu)建價(jià)格

B、利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)估價(jià)估價(jià)對(duì)象含土地出讓金下的房屋重新購(gòu)建價(jià)格

C、利用比較法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金或土地收益

D、該房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，需要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問(wèn)題

<3> 、對(duì)該房改房進(jìn)行估價(jià)時(shí)，最常用的估價(jià)方法是(　)。

A、比較法

B、收益法

C、成本法

D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

<4> 、該評(píng)估所得的估價(jià)結(jié)果是(　)。

A、買(mǎi)方出價(jià)

B、現(xiàn)狀價(jià)值

C、投資價(jià)值

D、市場(chǎng)價(jià)值

4、某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年。

<1> 、該舊廠房最適宜選用的估價(jià)方法是(　)。

A、成本法

B、比較法

C、收益法

D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

<2> 、利用動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算該舊廠房的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)，應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括(　)。

A、裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、買(mǎi)該舊廠房買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)

B、裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

C、裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、買(mǎi)該舊廠房買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)、補(bǔ)交的出讓金

D、裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、買(mǎi)該舊廠房買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)、銷售利潤(rùn)

<3> 、若一年后企業(yè)擬以該房地產(chǎn)申請(qǐng)抵押貸款，作為估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)按(　)用途進(jìn)行估價(jià)。

A、工業(yè)

B、商業(yè)

C、合法原則按工業(yè)用途，最高最佳原則按商業(yè)

D、由當(dāng)事人協(xié)商確定

5、甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5000m2的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉(cāng)庫(kù)和一處住宅用房，基本情況見(jiàn)下表：

名稱建筑面積(m2)建筑基底面積(m2)房屋結(jié)構(gòu)建筑物重置單價(jià)(元/m2)建筑物成新率

店面10001000磚混80090%

倉(cāng)庫(kù)20002000磚木50085%

住宅15001500磚混65090%

<1> 、如果對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)利用成本法測(cè)算土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)計(jì)入土地取得相關(guān)稅費(fèi)的是(　)。

A、耕地占用稅

B、征地管理費(fèi)

C、耕地開(kāi)墾費(fèi)

D、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)

<2> 、如果評(píng)估店面和倉(cāng)庫(kù)的房地產(chǎn)價(jià)值均為200萬(wàn)元，住宅價(jià)值為195萬(wàn)元，則按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，店面?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為(　)。

A、22.22%

B、33.61%

C、36.55%

D、37.80%

<3> 、如果因市政建設(shè)需要征收該沿街店面，下列關(guān)于征收估價(jià)的表述中，正確的是(　)。

A、店面內(nèi)的裝修裝飾補(bǔ)償金額由房屋征收實(shí)施單位和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過(guò)委托評(píng)估確定

B、因征收估價(jià)對(duì)象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價(jià)

C、評(píng)估結(jié)果與房屋征收實(shí)施單位和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定

D、甲公司可自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估店面價(jià)值

6、張某在2004年10月購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。

<1> 、在2006年10月時(shí)，張某的權(quán)益價(jià)格為(　)。

A、沒(méi)有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格

B、剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

C、剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值

D、張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格

<2> 、在2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益價(jià)格為(　)。

A、剩余3年租期的月租金為200元/ m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

B、剩余3年租期的月租金為180元/ m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

C、該店面在2006年10月的正常市場(chǎng)價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格

D、剩余3年租期的正常市場(chǎng)租金與180元/ m2條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和

<3> 、如果張某是通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)的，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為10000元/ m2。建筑面積為500 m2，首付款比例為20%，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為(　)。

A、20%的首付款加上該首付款2年的利息

B、20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的本息值

C、該店面無(wú)債務(wù)條件下在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和

D、2004年10月的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對(duì)象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和

7、甲公司2013年3月以1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后乙公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬(wàn)用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。

<1> 、到此為止，正常情況下，甲公司的實(shí)際花費(fèi)為(　)元。

A、小于1000萬(wàn)

B、等于1000萬(wàn)

C、等于1100萬(wàn)

D、大于1100萬(wàn)

<2> 、該工業(yè)廠房估價(jià)優(yōu)選的方法是(　)。

A、收益法

B、比較法

C、成本法

D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

<3> 、2014年6月，甲公司欲出售此房地產(chǎn)，假設(shè)到2014年6月，該類工業(yè)用地地價(jià)已增值10%，則在正常市場(chǎng)條件下，此時(shí)房地產(chǎn)售價(jià)最可能取值為(　)。

A、1060萬(wàn)

B、1160萬(wàn)

C、小于1060萬(wàn)

D、大于1160萬(wàn)

<4> 、2015年4月企業(yè)因未能償還兩年前申請(qǐng)的抵押貸款，企業(yè)破產(chǎn)，法院處置該房地產(chǎn)，則拍賣(mài)所得的價(jià)款應(yīng)(　)。

A、首先繳納土地使用權(quán)出讓金

B、首先支付銀行貸款

C、首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用

D、首先支付所欠職工工資及養(yǎng)老保險(xiǎn)等費(fèi)用

8、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對(duì)其擁有和經(jīng)營(yíng)的××酒樓的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號(hào)餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營(yíng)資料，該酒樓年總經(jīng)營(yíng)收入為5320萬(wàn)元，其中老字號(hào)品牌帶來(lái)的收入占8%;年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬(wàn)元，管理費(fèi)用為130萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為250萬(wàn)元，市場(chǎng)推廣及銷售費(fèi)用為210萬(wàn)元。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤(rùn)率為10%。

<1> 、該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營(yíng)收入為(　)萬(wàn)元。

A、4362.40

B、4788.00

C、4894.40

D、5320.00

<2> 、該酒樓房地產(chǎn)的年凈收益為(　)萬(wàn)元。

A、1512.40

B、1554.96

C、1938.00

D、1980.56

<3> 、對(duì)該酒樓內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，一般不作為重點(diǎn)查勘內(nèi)容的是(　)。

A、采光通風(fēng)

B、建筑層高

C、內(nèi)部布局

D、裝飾裝修

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