房地產(chǎn)估價(jià)師

一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是比較法的理論依據(jù)。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。參見教材P173。

【該題針對“比較法的理論依據(jù)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求?？杀葘?shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.5～2.0范圍之內(nèi)。參見教材P180。

【該題針對“選取可比實(shí)例的要求”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。主要從以下四個(gè)方面考慮：(1)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似，根據(jù)0.5≤可比實(shí)例/估價(jià)對象規(guī)?！?，可得出750≤估價(jià)對象規(guī)?！?000;(2)可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的;(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn);(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。參見教材P180。

【該題針對“選取可比實(shí)例的要求”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。可比實(shí)例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。參見教材P181。

【該題針對“選取可比實(shí)例的要求”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一付款方式。本題是余款在以后的五年每年年末平均支付,即表示每年年未的付款額為40×80%/5=6.4萬元，那么，實(shí)際價(jià)格為8+6.4×(1/10%)×(1-1/(1+10%)5)=8+6.4×3.7908=32.26萬元。參見教材P183。

【該題針對“統(tǒng)一付款方式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)。參見教材P184。

【該題針對“統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市場狀況調(diào)整后價(jià)格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)。參見教材P184。

【該題針對“統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常成交價(jià)格=買方支付給賣方的金額+為賣方繳納的稅費(fèi)。參見教材P184。

【該題針對“統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。容積率=總建筑面積/建筑用地面積;建筑用地面積=6000/3=2000;土地單價(jià)=1800000/2000=900元/平方米。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，套內(nèi)建筑面積=100-100×10%=90(㎡)，建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積=2600×90/100=2340(元/㎡)。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。題干中告知了一個(gè)是使用面積，一個(gè)是建筑面積。這是2個(gè)不同的面積內(nèi)涵，因此價(jià)格單位是不一致的。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后，再與首付款相加，才能得出實(shí)際價(jià)格。首期支付30%，那么首期支付的價(jià)款就是300×30%=90萬，余下300×(1-30%)=210萬在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11萬元;建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積=100/90%=111.11，建筑面積單價(jià)=288.11/111.11=25930.18868元/平方米，選A。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。使用面積=100×0.8=80(㎡)。建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積=10000×80/100=8000(元/㎡)。參見教材P186。

【該題針對“統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。此題需注意的是：在采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式時(shí)，應(yīng)從成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)開始逐乘。2011年9月末的價(jià)格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。參見教材P193。

【該題針對“市場狀況調(diào)整的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

15、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。從2011年1月末至2011年6月末的期數(shù)為5;2011年6月末至2011年10月末的期數(shù)為4：2500×(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。參見教材P194。

【該題針對“市場狀況調(diào)整的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

16、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為：(1000×6.7+80×8)÷ 6.4=1147(美元/㎡)。參見教材P194。

【該題針對“市場狀況調(diào)整的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

17、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價(jià)格即合同交易價(jià)格4000元/㎡，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，參見教材P194。

【該題針對“市場狀況調(diào)整的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。調(diào)整系數(shù)=1.05/0.98=1.071。參見教材P199。

【該題針對“房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

19、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。先將可比實(shí)例的樓層調(diào)整至估價(jià)對象樓層狀況下價(jià)格：(5700/95%)×(98%×110%)=6468 (元/㎡),再將可比實(shí)例不正常交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整為正常交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)狀況下價(jià)格：6468/(1-6%)=6881(元/㎡)。參見教材P200。

【該題針對“房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是求取單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值?？杀葘?shí)例正常市場價(jià)格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。房地產(chǎn)狀況調(diào)整：4081.63×1.087=4436.73(元/㎡)。市場狀況因素調(diào)整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。 參見教材P201。

【該題針對“計(jì)算單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

21、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是求取最終的比較價(jià)值。丙為二層商鋪，和估價(jià)對象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。參見教材P203。

【該題針對“計(jì)算最終的比較價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是求取最終的比較價(jià)值。比準(zhǔn)價(jià)格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181元/㎡。參見教材P204。

【該題針對“計(jì)算最終的比較價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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