第 1 章  土地價格的概念

知識點1  土地價格的內(nèi)涵與外延

知識點2  我國土地價格的形式

知識點3  土地價格的主要特征

知識點4  土地價格的類型及特征

知識點5  我國土地價格評估的發(fā)展歷史

重點提示

• 掌握：土地價格的內(nèi)涵，土地價格的特征

• 熟悉：不同類型土地價格及特征

• 了解：我國土地價格評估的發(fā)展歷史

知識點1  土地價格的內(nèi)涵與外延

土地價格是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購買價格，即地租的資本化。用公式表示：土地價格=地租÷利息率。所以，土地價格實際上是按利息計算的地租購買價格，它隨著地租的提高或利息率的下降而不斷上漲。土地價格存在的根源是絕對地租。決定土地價格高低的主要因素是級差地租。我國的地價是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式。

例題（單選）

土地價格實際上是按利息計算的地租購買價格，它隨著（ ）而不斷上漲。

a.地租的提高或利息率的上升

b.地租的提高或利息率的下降

c.地租的降低或利息率的上升

d.地租的降低或利息率的下降

【答案】b

例題（單選）

土地價格實際上是按利息計算的地租購買價格，它隨著（ ）而不斷上漲。

a. 地租的提高或利息率的上升

b. 地租的提高或利息率的下降

c. 地租的降低或利息率的上升

d. 地租的降低或利息率的下降

【答案】b

知識點2  我國土地價格的形式

由于我國實行的是土地公有制，土地所有權(quán)歸國家或集體所有，實際交易中的土地價格只是為取得一定時期土地使用權(quán)而支付的一種代價，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實現(xiàn)形式，僅是土地所有權(quán)價格的一部分。但我國土地使用年期較長，一般都在50年左右，而且在使用期間也同樣擁有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利。    目前的主要形式有以下幾種：

（1）根據(jù)土地市場狀況，對一定區(qū)域內(nèi)的土地收益或交易價格等進(jìn)行歸納整理，形成的區(qū)域平均價；

（2）政府確定實施優(yōu)先購買權(quán)、防止地價暴漲、提前收回土地使用權(quán)確定補(bǔ)償額、優(yōu)先使用權(quán)等管理措施所依據(jù)的地價標(biāo)準(zhǔn)；

（3）清產(chǎn)核資中反映單位和個人占用土地資產(chǎn)量的地價標(biāo)準(zhǔn)；

（4）股份制企業(yè)中土地作價入股的地價標(biāo)準(zhǔn)；

（5）政府出讓土地使用權(quán)前確定的最低價、期望成交價格和出讓價格；

（6）單位和個人有償取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租時形成的轉(zhuǎn)讓底價和交易價格；

（7）土地作為單位或個人的財產(chǎn)，為債權(quán)人取得貸款或為他人貸款提供擔(dān)保時的抵押價格；

（8）國家將土地作為財產(chǎn)對其征收有關(guān)稅收時的課稅土地價格。

例題（多選）

關(guān)于土地價格，說法正確的有（ ）。

a.地價具有明顯的地區(qū)性和個別性

b.地價呈明顯上升趨勢

c.土地市場是不完全的市場

d.土地價格的高低由其生產(chǎn)成本決定

e.土地價格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映

【答案】abce

知識點3  土地價格的主要特征

1）土地價格是權(quán)益價格。土地是一種資產(chǎn)，能給人們提供恒久的產(chǎn)品和服務(wù)，這種產(chǎn)品和服務(wù)的獲得都以土地權(quán)利的限定為基礎(chǔ)。另外，土地自身位置不能移動，可轉(zhuǎn)移的是該土地的權(quán)利和收益。誰購買土地，就必須為獲得這項權(quán)利付出代價，誰獲得了土地權(quán)益，就可以從這塊土地收獲產(chǎn)品和服務(wù)。因此，土地買賣實質(zhì)上是土地權(quán)益的買賣，土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。

2）土地價格不由生產(chǎn)成本決定

土地不是人類勞動的產(chǎn)物，作為地球自然物，自身沒有人類勞動價值，無所謂生產(chǎn)成本。

3）土地價格主要由土地需求決定

土地的自然供給是一定的，彈性很小，而對土地的需求會不斷變化，從長遠(yuǎn)和總體上看，需求是影響地價的主要方面。這與一般的商品價格受其本身供給與需求的雙向影響是不同的。

4）土地價格呈上升趨勢

土地的供給彈性很小，需求趨勢不斷增長，致使地價不斷上漲；社會平均利潤率下降，導(dǎo)致利息有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。

5）土地價格具有明顯的地域性。

知識點4  土地價格的類型及特征

1）按土地權(quán)利分類分為土地所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格和其他他項權(quán)利價格

我國禁止土地所有權(quán)交易和流通，因此不存在土地所有權(quán)價格。土地使用權(quán)價格是對土地?fù)碛幸欢ㄆ谙薜氖褂脵?quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。土地租賃權(quán)價格是在一定時期內(nèi)取得土地租賃權(quán)所形成的價格。土地抵押權(quán)價格是指被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價格。其他他項權(quán)利價格是指取得土地地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)的價格等。

2）按土地價格形成方式分類分為交易價格、理論價格、評估價格等

土地交易價格指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。土地理論價格指在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論假設(shè)具備完善的土地市場條件下取得的土地價格。土地評估價格指由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和人員，按照規(guī)定的估價程序和方法評定的土地價格，例如基準(zhǔn)地價、交易底價等。

3）按政府管理手段分類分為申報地價、公告(示)地價等

申報地價：向人民政府申報的地價。

公告(示)地價：是政府定期公告的地價。

4）按土地價格表示方法分類分為土地總價格、單位面積價格、樓面地價等

土地總價格指宗地整體價格。單位面積價格指每單位面積的土地價格。樓面地價又稱單位建筑面積地價，即是土地總價格分?jǐn)偟矫繂挝唤ㄖ娣e上的土地價格。他們之間的關(guān)系是樓面地價＝宗地總地價÷宗地總建筑面積=土地單價÷規(guī)劃凈容積率（容積率=總建筑面積/建筑用地面積）。

土地總價格指宗地整體價格。單位面積價格指每單位面積的土地價格。樓面地價又稱單位建筑面積地價，即是土地總價格分?jǐn)偟矫繂挝唤ㄖ娣e上的土地價格。他們之間的關(guān)系是樓面地價＝宗地總地價÷宗地總建筑面積=土地單價÷規(guī)劃凈容積率（容積率=總建筑面積/建筑用地面積）。

5）按土地的存在形態(tài)分類分為：

5）按土地的存在形態(tài)分類分為：生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格。

毛地價格：指在正常市場條件下的，已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)建設(shè)，但未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整，一定年期的土地使用權(quán)價格。

凈地價格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)，場地內(nèi)達(dá)到開工條件的一定年期的土地使用權(quán)價格。

6）按土地交易的方式分為：拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格、掛牌價格

按照我國土地管理的政策規(guī)定，經(jīng)營性用地必須采用招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式公開出讓。對于這幾種出讓方式，在進(jìn)行底價評估時應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

拍賣價格是以拍賣方式出讓或轉(zhuǎn)讓形成的價格。一般是由估價人員根據(jù)土地利用類型確定合適的風(fēng)險折扣率，從公平市價扣除后得出的價格。

招標(biāo)價格是以招標(biāo)方式出讓或轉(zhuǎn)讓形成的價格，通常由市、縣土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，公民、法人和其他組織參加投標(biāo)，根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的。

協(xié)議價格指市、縣人民政府土地行政主管部門與意向用地者通過充分協(xié)商而成交的土地價格。

掛牌價格是指出讓人采用掛牌方式出讓或轉(zhuǎn)讓的土地成交價格。

7）按土地價格使用目的分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。

土地買賣價格是對土地未來年期純收益權(quán)利的交易價格。

租賃價格即指租賃土地的價格。我國土地租賃存在兩種不同的方式：國有土地租賃、土地使用權(quán)出租。

抵押價格是以土地作為信用擔(dān)保而確定的價格。

課稅價格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格。

征地價格指國家征用集體土地而給予的補(bǔ)償金額。

例題（單選）

甲企業(yè)擬與乙企業(yè)就資產(chǎn)置換問題進(jìn)行談判，為談判提供依據(jù)的土地估價結(jié)果應(yīng)為（ ）。

a. 買賣價格

b. 租賃價格

c. 清算價格

d. 抵押價格

【答案】a

例題（單選）

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，毛地價與生地價的區(qū)別在于（ ）。

a. 是否完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

b. 土地使用權(quán)性質(zhì)不同

c. 土地交易市場條件不同

d. 土地使用批準(zhǔn)手續(xù)不同

【答案】a

知識點5  我國土地價格評估的發(fā)展歷史（了解）

20世紀(jì)80年代中期以來，我國土地價格理論伴隨著土地市場的發(fā)展逐步發(fā)展形成，在馬克思地租理論的基礎(chǔ)上，形成了社會主義級差地租理論、社會主義絕對地租理論和社會主義城市地租理論。

20世紀(jì)90年代初期，我國先后出臺了《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《土地估價師資格考試暫行辦法》、《土地估價機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定》等一系列規(guī)定制度，使我國的土地估價制度的基本確立。