全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試

房地產(chǎn)基本制度與政策

主要內(nèi)容

一、房地產(chǎn)估價(jià)師考試特點(diǎn);

二、歷年考試通過(guò)情況;

三、本課程試題特點(diǎn);

四、本課程的學(xué)習(xí)技巧;

五、課程體系。

一、房地產(chǎn)估價(jià)師考試特點(diǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試,從2002年度開(kāi)始,原則上每年舉行1

考試的四個(gè)科目為:《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》,考試分四個(gè)半天進(jìn)行,每個(gè)科目的考試時(shí)間為兩個(gè)半小時(shí)。

考試成績(jī)實(shí)行兩年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理,參加全部4個(gè)科目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試年度內(nèi)通過(guò)應(yīng)試科目。

2013年考試時(shí)間:1012、13日。

考試日期

考試時(shí)間

考試科目

1012

9:00-11:30

房地產(chǎn)基本制度與政策

14:00-16:30

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

1013

9:00-11:30

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

14:00-16:30

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

二、歷年考試通過(guò)情況

2002-2012年,全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試通過(guò)情況。

考試時(shí)間

合格人數(shù)

2002

2797

2003

5973

2004

1543

2005

3217

2006

3128

2007

1612

2008

933

2009

1775

2010

2516

2011

2221

2012

1953

通過(guò)近十年的考試通過(guò)情況可知,房地產(chǎn)估價(jià)師考試已成為當(dāng)今我國(guó)執(zhí)業(yè)資格考試難度大、通過(guò)率低的考試之一。特別是20072009年由于出題較難,全國(guó)通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師考試的人數(shù)比較少。

通過(guò)率低的原因:一是考試內(nèi)容多,僅制度部分包括兩本書(shū),涉及24章。而房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)涉及到規(guī)劃、環(huán)境、建筑工程、工程造價(jià)、房地產(chǎn)測(cè)繪等多學(xué)科知識(shí)。二是案例是開(kāi)卷考試,教材中很難找到準(zhǔn)確答案。

三、本課程試題特點(diǎn)

(一)試卷結(jié)構(gòu)及題型   

近幾年,《房地產(chǎn)基本制度與政策》試卷題量一般在110題,試卷總分值為100分。考試題型包括:?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、綜合分析題。其中:

單項(xiàng)選擇題20分(40道題,每題0.5分);

多項(xiàng)選擇題30分(15道題,每題2分);

判斷題20分(40道題,每題0.5分);

綜合分析題30分(15道題,每題2分)。

1. 單項(xiàng)選擇題

答題要求:有4個(gè)選項(xiàng),且只有1個(gè)選項(xiàng)是正確的,一般情況下,單選題不倒扣分。

答題建議:對(duì)于沒(méi)把握的選項(xiàng),也要全答,不可不答,選擇了就有得分的機(jī)會(huì)。

2. 多項(xiàng)選擇題

答題要求:每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的,得2分;錯(cuò)選或多選的,不得分;少選且選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。

答題建議:做題務(wù)必慎重,沒(méi)把握的選項(xiàng)最好不選。盡管不倒扣分,但是只要其中一項(xiàng)選擇錯(cuò)誤,則整道試題不得分。

3. 判斷題

答題要求:判斷正確得0.5分,不答不得分,判斷錯(cuò)誤扣0.5分,最多扣至0分。

答題建議:確實(shí)沒(méi)有把握的試題,盡量不答,確保得分。

4. 綜合分析題

答題要求:每小題有四個(gè)備選項(xiàng),其中有1個(gè)或1個(gè)以上符合題意,全部選對(duì)的,得2分;錯(cuò)選或多選的,不得分;少選且選擇正確的,每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。

答題建議:在綜合分析題中,每道題可能為單選,也可能是多選。對(duì)于單選題,即使沒(méi)把握的選項(xiàng),也要全答,不可不答;而對(duì)于多選題,沒(méi)把握的選項(xiàng)最好不選。

(二)出題特點(diǎn)

1.注重大綱和教材的變化及增加內(nèi)容

2.注重基本概念與基本原理考核

3.注重綜合知識(shí)的考核

4.注重考試出題的靈活性

5.注重有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核

6.注重計(jì)算知識(shí)點(diǎn)的考核

1.注重大綱和教材的變化及增加內(nèi)容

歷年考試大綱對(duì)《房地產(chǎn)基本制度與政策》考試內(nèi)容的要求雖有變化,但基本要求還是一致的。但是近幾年的考試特別注重出奇和出新,尤其是出新:

一是當(dāng)年考試大綱、指導(dǎo)教材的新增內(nèi)容;

二是現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策的新變化內(nèi)容。

這些都是當(dāng)年出題的重點(diǎn)。

例題1:為了公共利益的需要,可以作出房屋征收決定的情形有(      )。(2011年試題)

a.棚戶(hù)區(qū)改造              b.城中村改造

c.廉租住房建設(shè)           d.經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

e.公共租賃住房建設(shè)

答案:acde

解析:此題主要依據(jù)是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。根據(jù)該條例,2011年對(duì)教材進(jìn)行了大幅調(diào)整。該條例規(guī)定:為公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要等。城中村屬于集體土地。保障性住房面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭供應(yīng),包括廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。政策性住房的適用群體及形式:政策性住房面向中等偏下收入住房困難家庭供應(yīng),包括棚改安置住房、限價(jià)商品住房、公共租賃住房、單位建設(shè)住房。

2.注重基本概念與基本原理考核

《房地產(chǎn)基本制度與政策》采取客觀性試題的形式??陀^性試題主要側(cè)重于考查應(yīng)試者對(duì)基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。

例題1:主要用以簡(jiǎn)要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑施工圖是(    )。 2011年試題)

a.建筑立面圖      b.建筑剖面圖    

c.建筑詳圖         d.建筑平面圖

答案:b

解析:此題就是考核建筑剖面圖的含義,即:建筑剖面圖主要用以簡(jiǎn)要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。

3.注重綜合知識(shí)的考核

從近幾年考試來(lái)看,除綜合分析題外,其他三種題型中,單一考核某一知識(shí)點(diǎn)的試題越來(lái)越少,往往一道試題涉及到幾個(gè)知識(shí)點(diǎn)。特別是通過(guò)對(duì)近幾年本門(mén)課程的試卷分析,該類(lèi)試題呈現(xiàn)出逐年增多的趨勢(shì),應(yīng)引起我們的高度重視。

例題1:張某將自己的房屋抵押給甲銀行,并辦理了抵押登記。下列說(shuō)法正確的有(      )。 2011年試題)

a.該房屋的所有權(quán)仍屬于張某

b.張某應(yīng)將該房屋交付給甲銀行使用

c.經(jīng)甲銀行同意,張某可以出售該房屋

d.未經(jīng)甲銀行書(shū)面同意,張某出租該房屋的租賃合同無(wú)效

e.該房屋所有權(quán)證書(shū)交給甲銀行保管

答案:ac

解析:做此題就要掌握房地產(chǎn)抵押的實(shí)質(zhì),即:房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的,該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

4.注重考試出題的靈活性

從歷年考題的變化特點(diǎn)來(lái)看,單純靠死記硬背的試題越來(lái)越少,而更多的是考查應(yīng)試者靈活運(yùn)用、舉一反三的能力。

例題1:某城市不同地區(qū)所有新開(kāi)盤(pán)房地產(chǎn)價(jià)格如下表所示,則該城市新開(kāi)盤(pán)房地產(chǎn)單價(jià)中的中位數(shù)是 (      )/㎡。 2011年試題)

20127694511460

a2870    b3330    c3430    d3460

答案:c

解析:做這道題,關(guān)鍵要掌握:中位數(shù)是指分布數(shù)列中總體各單位標(biāo)志值按大小順序排列,處在中間位置的標(biāo)志值。求中位數(shù)要注意:如果一組數(shù)據(jù)中有相同(重復(fù))的數(shù)據(jù),也要進(jìn)行排列,并比較大小。確定中位數(shù)的步驟是:如果變量值的個(gè)數(shù)是奇數(shù),則該位置對(duì)應(yīng)的變量值就是中位數(shù)。如果變量值的個(gè)數(shù)是偶數(shù),則處于中間位置的兩個(gè)變量值的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為中位數(shù)。上述標(biāo)志值按大小順序排列:2360、2470、24802870、2870、28702960、3400、3460、34603680、3760、4320、4530、48305320,此數(shù)列變量值的個(gè)數(shù)為偶數(shù),因此,其中位數(shù)=34003460)÷2=3430。

5.注重有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核

近幾年的考試,現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核所占比例較大。在學(xué)習(xí)中,我們不僅要熟悉《房地產(chǎn)基本制度與政策》后面所附錄的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章,同時(shí)也要熟悉與本門(mén)課程內(nèi)容有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章。

例題1:對(duì)國(guó)有土地上被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的(    )。(2011年試題)

a.重置價(jià)格  b.租賃價(jià)格  c.評(píng)估價(jià)格  d.市場(chǎng)價(jià)格

答案:d

解析:此題主要根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,該條例第十九條規(guī)定:“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?!?/span>

6.注重計(jì)算知識(shí)點(diǎn)的考核

近年來(lái),本門(mén)課程考試中,除綜合分析題外,其他三種題型的計(jì)算題呈現(xiàn)出逐步增加的特點(diǎn),這也大大增加了考試的難度。

例題1:程某出租一套自有住房,月租金為3000元,每年空置期為1個(gè)月,年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為(    元。 2011年試題)

a1320        b1440 

c3960        d4320

答案:b

解析:做這道題,關(guān)鍵是要掌握房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策,即:對(duì)于出租的房產(chǎn),以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的,稅率為12%。200831日起,對(duì)個(gè)人出租住房取得的收入,不區(qū)分用途,在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,免征城鎮(zhèn)土地使用稅??罩闷诓粚儆诿庹鞣慨a(chǎn)稅范圍。其年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=3000×12×4=1440元。

四、本課程的學(xué)習(xí)技巧

(一)要制定學(xué)習(xí)計(jì)劃

(二)要重視研讀大綱

(三)要通讀教材

(四)要掌握本課程的重點(diǎn)和難點(diǎn)

(五)要充分重視房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)

(六)要強(qiáng)化訓(xùn)練,提升應(yīng)試水平

(一)要制定學(xué)習(xí)計(jì)劃

在學(xué)習(xí)之初,我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的工作情況,事先制訂一份切實(shí)可行、周密細(xì)致的學(xué)習(xí)計(jì)劃,并嚴(yán)格執(zhí)行。建議應(yīng)試者先從宏觀上把握每一遍復(fù)習(xí)所需的時(shí)間,再?gòu)奈⒂^上細(xì)分到每一月、每一周、每一天的任務(wù)。

(二)要重視研讀大綱

考試大綱是考試命題的依據(jù),也是應(yīng)試者對(duì)課程進(jìn)行自學(xué)的依據(jù),我們一定要認(rèn)真閱讀考試大綱,做到充分吃透考試大綱精神。

(三)要通讀教材

在熟悉考試大綱的前提下,緊接著要“通讀指定教材”。從前幾年考試情況看,房地產(chǎn)估價(jià)師考試命題逐漸呈點(diǎn)散、面寬、量大的趨勢(shì),這就要求考生必須全面系統(tǒng)掌握每章內(nèi)容,“通讀指定教材”可以有效解決上述問(wèn)題。

(四)要掌握本課程的重點(diǎn)和難點(diǎn)

1、《房地產(chǎn)基本制度與政策》的重點(diǎn)是:建設(shè)用地、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)中介等;

難點(diǎn)是:房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記等。

2、房地產(chǎn)估價(jià)的法律、法規(guī)的重點(diǎn)是:

法律:《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《物權(quán)法》。

法規(guī):《土地管理法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《住房公積金管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。

規(guī)章:《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》、《房屋登記辦法》、《廉租住房保障辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等。

規(guī)范性文件:《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》。

標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范:《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》等。

(五)要充分重視房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)

房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)涉及到規(guī)劃、環(huán)境、建筑工程、工程造價(jià)、房地產(chǎn)測(cè)繪、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律等多學(xué)科知識(shí),要求考生必須知識(shí)面廣。因此,一定要重視相關(guān)知識(shí)的復(fù)習(xí)。

(六)要強(qiáng)化訓(xùn)練,提升應(yīng)試水平

實(shí)踐證明,在系統(tǒng)看書(shū)學(xué)習(xí)之時(shí),加強(qiáng)練習(xí),強(qiáng)化訓(xùn)練,能夠鞏固已學(xué)的知識(shí),加深對(duì)知識(shí)的理解和升華。具體指:

1)要多做練習(xí)題;

2)要多做歷年試題;

3)要多做模擬試題。

五、課程體系

五大通關(guān)模塊   一次通關(guān)保障

第一模塊:全程強(qiáng)化班(基礎(chǔ)較好的學(xué)員可以從串講班開(kāi)始聽(tīng)

課程內(nèi)容:全程15小時(shí)左右。根據(jù)大綱,講解教材全部知識(shí)點(diǎn)

課程輔助:10-15道章節(jié)練習(xí)題

學(xué)習(xí)效果:完成這一模塊的學(xué)習(xí),將掌握教材中各個(gè)考點(diǎn),全面熟悉教材。

          能夠應(yīng)對(duì)考試,知道每個(gè)考點(diǎn)對(duì)應(yīng)在哪個(gè)章節(jié)。

第二模塊:串講點(diǎn)題班(基礎(chǔ)較薄弱的學(xué)員建議從全程班開(kāi)始聽(tīng)

課程內(nèi)容:全程共10個(gè)課時(shí),共計(jì)5小時(shí)。在全部考點(diǎn)的基礎(chǔ)之上,壓縮考點(diǎn)范圍,串講重要考點(diǎn)

學(xué)習(xí)效果:完成這一模塊的學(xué)習(xí),將明確重要考點(diǎn)。在考試中能得到60%的分?jǐn)?shù)。

第三模塊:應(yīng)試技巧班

課程內(nèi)容:全程約4個(gè)課時(shí),共計(jì)2小時(shí)。根據(jù)題型,講解答題技巧及得分點(diǎn)。

學(xué)習(xí)效果:完成這一模塊的學(xué)習(xí),遇到不會(huì)的題也能及時(shí)把題做對(duì),答題分?jǐn)?shù)有效提高10-30分。

第四模塊:應(yīng)試??及?/span>

課程內(nèi)容:包含3套高含金量模擬試卷,有效預(yù)測(cè)考點(diǎn)及命題方向

學(xué)習(xí)效果:完成這一模塊的學(xué)習(xí),能夠?qū)键c(diǎn)進(jìn)行查漏補(bǔ)缺,為完全應(yīng)試做好準(zhǔn)備。

第五模塊:內(nèi)部資料班

課程內(nèi)容:考前一周上線(xiàn),獨(dú)家內(nèi)部押題,絕密不單售

學(xué)習(xí)效果:考前完成這一模塊的學(xué)習(xí),能夠在最短時(shí)間內(nèi)掌握必考考點(diǎn)。

一點(diǎn)提示:

良好的考試心態(tài)是成功的基石。因此在考試前,我們應(yīng)盡量放松自己的心情,保持平和的心態(tài),情緒低落或者過(guò)度緊張,均不利于我們真實(shí)水平發(fā)揮。

考前要保持適度緊張的狀態(tài),才能最好地發(fā)揮自己的真實(shí)水平,考出比較滿(mǎn)意和理想的成績(jī)。